李晓夏：尊敬的各位来宾，女士们，先生们大家下午好！目前成都已经成为中国西部地区**具影响得力的中心城市之一，截止到2006年的5月，世界500强企业已经112家落户成都，而国内的企业有160多家在成发展，可以说开放的成都吸引了全球的目光，大的投资机构和跨国公司的入住更是加强了成都****写字楼市场的变革，此次印尼力宝集团作为500强企业****，他们和盛唐实业责任有限公司共同发展的力宝大厦项目是印尼力宝集团入住中国的第三个写字楼项目，为了给世界500强企业了国内的500强企业在成都设立总部和分支机构提供非常满意的办公场地，我们今天在这里举行研讨成都****写字楼市场的崛起。今天是由武侯区人南科技商务区建设管理推进办公室主办，四川盛唐实业有限责任公司协办，四川中原地产，武侯区政府，四川商业地产联盟协办，今天的论坛是分两个部分，3—5点是我们的主题演讲时间，5—6点是我们的自由论坛，在这里我首先要为大家隆重的介绍今天出席论坛的嘉宾，发言嘉宾有：
成都市武侯区区委常委区政府副区长 卢胜
中国****城市经济学专家 .中国社科院城市发展与经济环境中心主任 牛凤瑞
印尼力宝集团董事.成都力宝投资置业有限责任公司总经理
陈松坤
中国****写字楼专家.中原地产西南区董事总经理 庄泽宝
******建筑设计大师.美国纽约BHB联合建筑设计事务所 （Christian Kaiser克里斯蒂安?凯瑟），黄伟
国际商务写字楼****管理专家.世邦魏理仕成都分公司总经理 卢向晖
今天论坛的特邀单位和嘉宾有：全国各省、市、自治区政府驻川办事处，有关省、市、自治区四川商会负责人；
成都市武侯区招商引资局领导
成都市武侯区人民南路科技商务区推进办领导
跳伞塔街道办事处领导
四川省商业地产联盟协会会长 冉立春
上海市商业设计研究院 顾廷才 教授
四川中原地产副总经理 孔军
另外邀请的媒体有：成都商报主编及记者.国际日报记者.华西都市报记者.中国经济时报.成都晚报记者.成都房产报道记者.成都楼市记者.成都搜房网文字直播编辑及记者.成都电视台摄像及记者等。
另外还有盛唐投资的****管理层，中远合作相关开发商和媒体邀约的相关开发商，再次我们对各位表示衷心的感谢和热烈的欢迎！
此次印尼力宝集团和四川盛唐实业有限公司共同开发的力宝大厦项目是地处与成都武侯区科华北路，由于现在还没有开放，现在是设置在亚太大厦的818室，我们说到力宝大厦的项目是设武侯区。武侯区近年来大力营造重商大大力的辅助，他是连续三年名列****，所以此次力宝项目得到了武侯区政府的鼎立支持，今天我们特别邀请了武侯区的卢胜区长， 但是今天他有事，不能准时到会，特别邀请了唐恭学先生，有请！ |
唐恭学：女士们，先生们，新闻界的朋友们，今天我代表武侯区卢区长对大家表示歉意，今天成都市武侯区科技商务区建设管理处主办，四川盛唐实业承办，成都商报社，中原地产举办的****写字楼的市场的崛起高峰论坛，在这里举行。我谨代表武侯区委区政府对在座各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢，这次邀请了给国内外的****专家，社会学家和城市管理学家，以及地产开发代表，大家共聚一堂，共同来看成都高端写字楼的发展，特别是高端写字楼的崛起，我们相信通过这样的论坛，让在座各位更多的关注商务经济和写字楼市场领域，能不断提高像相关能力****商务经济和写字楼经济的良性发展，近年来虽然国家西部大开发的战略实施，城市经济转型和持续发展的需要，越来越多的关注投放到西部地区，成都市抓住机遇，不断抓大经济的发展，不断的巩固自己的地位，开发的成都已经吸引了全世界的目光，目前世界500强企业已经有112家在成都落户，国内外的企业在成都落户，进入了发展的快阶段，也为成都写字楼市场，特别是高端写字楼的市场注入了繁荣的生机。虽然市政府的南迁，今天来的各位专家、学者，有的对商务楼经济，写字楼经济有系统的研究，有的在参与过多次研究和策划的运作，相信在接下来的交流中会给我们带来很多的精彩的论述。
这次论坛的召开将会对成都写字楼的发展起到积极的影响，希望成都的朋友把握商务的动向，推出一个个写字楼的****和典范，争作行业的领头人，与成都市武侯区同发展，共繁荣，下面借这个机会向大家简单介绍一下人民南路科技商务区建设的基本情况。人民南路科技商务区为成都市**主要的主干道，人民南路的中轴线上，北起锦江，南至火车南站，全长4.2公里，商务区南连成都行政新区，辖区内拥有一批高品质的酒店，大型购物中心，高档住宅区，为人南沿线提供了极为丰富边界的生活和商务配套设施，其区位优势，对外形象成为****商务区的巨大建筑，区政府紧紧抓住市政府南迁这个历史机遇，规划将商务区打造成为具有涉外竞争巩固区和商务区，具体从两个方面做简要的概述。
一，商务区建设经济功能和结构功能定位，近年来巩固经济作为一种新的经济形态出现，是全球经济一体化和轻微经济一体化的必然趋势，是产业集群一种特殊的或****的形态，而人民南路科技商务区具有发展总部经济的5个重要的条件。
1、是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，2是区域具有良好的区域有适合交通网络设施，3、区域有边界的设施获取和良好的异地沟通的信息沟通通道，4、区域具备良好开发的环境，5、区域具有围绕总部服务的体系。
人民南路科技开发的建设，尤其是以商务写字楼现在服务员的载体建设，其**终目的是吸引总部经济，实现产业的成熟效应，社会的资本效应，消费的带动效应，劳动**业效应和税收效应。我们的设想是采取政府规划领导，企业积极参与，市场化运作的方式，积极创造条件，鼓励和支持人民南路行政事业单位，和学校难处理得土地资源，由政府收购，进行项目包装开发，或者是引进有势力的企业进行合作活法，完善高标准现代化的配套服务业。着力在商业区引进总部，结算中心和金融保险，信息咨询等公司的地区总部和运营管理动心，人民南路科技商务区的中心是由人民南路商务是微型CBD的板块构成，是有都市经济社会生活的商务社区，微型CBD是这个项目基本上单位，人民南路科技商务区的研究，建成的商务写字楼是构成商务写字楼的载体，当然微型CBD不能以商务写字楼为屋住为主，购物中心，餐饮娱乐都商务配套设施，有利于融合了商业气息和文化气息，保持了有序的发展。降低商务成本，打造信息交流和资源共享的财富创造中心区域。
目前，在南沿线，汇日广场，丰德国际广场在投入使用，其中丰德国际广场已经入住企业84家，正在进行****其和第三期的建设，商鼎国际酒店正在建设中，华侨银行正在报建，同时，今年年底前，人民南路沿线原来省博物馆地块和会同大厦，将通过招拍挂的方式投放市场，都标志着一个个落户形成。****个，商务的政府的推动，2005年在前期大量市场调研的基础上区委区政府向市委市政府提出了打造人民南路科技商务区这一构成，市委市政府充分调研论证后，经成都市规划为了会同意，将人民南路沿线调整为商务功能为核心的片区，并将人南科技商务区建设纳入了成都市和武侯区的“十一五”规划，为进一步有效推进人民南路科技商务区的建设，市政府成立了由政府分管城市建设工作的副市长担任组长，市规划局、国土局，建筑局和武侯区政府为成员单位的人南科技商务区协调小组，区委区政府相应成立了武侯区人民南路商务区的办公室，负责商务区的建设，目前我们已经着手在做以下的工作。
一是人民南路商务区整体功能规划设计工作。二是沿线市场供需发展、调研、策划工作。三是对沿线策划的跟踪和服务。下一步按政府引导，市场运作的原则，政府将在创造和维护公平竞争的环境，培育与总部经济适应的要素，调整政策，突进促进总部经济和区域发展的政策，积极发挥政府在市场中的作用，为企业提供更大的发展空间，高质量推进人民南路科技商务区的建设。
在此进驻各位与会朋友和媒体，邀请国内外邀请国内外的有名的企业参与人南科技商务区的运作，也希望各媒体经常关注我们人南科技商务区的发展。 我们相信在不久的将来，人南科技商务其必将成为成都市**具发展潜力和规模示范效应和商务科学区域。
**后预祝本次研讨成都高端写字楼论坛圆满成功。
谢谢大家！ |
主持人：下面我们请成都商报房地产事业部的主任蔡军先生，代表协办单位有请！
蔡军：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，女士们，先生们，首先向大家表示歉意，因为出差在外，刚从机场过来，着装有失礼貌，刚刚主持人讲了，成都这几年，住宅产业有了很大的发展，这方面有一些遗憾，成都市委市政府提出了“三**”目标，人居环境****，创业环境**优，成都这几年社区和商品房的建设大规模推进，但是成都的写字楼市场一直不是很景气，我们在座的各位成都人可以回顾一下，在成都的核心区域，烂尾楼林立，而且都多半是在****的地段，****的位置，包括我们成都日报报业集团，我们今年新入住的大楼也一度停工，**后我们打算把大楼拍卖了，不得以又修了修，集团重新入住。大家看看，这种项目在成都很多，透过这些个案，我们是否可以找到一些规矩，这些项目售的太早了一点，一个城市的经济发展，当你把他作为一个形象工程去做的时候是不符合市场规律的，一定会留下很多的问题，幸运的是随着我们成都城市魅力的提升，和我们房地产业10多年发展的水平的积累，我们看到了近几年一大批的新型的项目，和以前一度出现问题的项目，脱胎换骨。我们现在值得一提的是我们的力宝大厦，有新的有势力的企业，有想法的企业进入后，这些项目，让我们刮目相看，所以我们今天在座的来研讨这个问题是身逢其时，我们人南科技商务区的领导，因为我们实力非常雄厚的中原地产的协办，成都商报愿意和大家一道为推动城市经济的发展，推动房地产业的****，我们愿尽我们的力。谢谢大家！ |
| 主持人：我们把目光投向成都的那一刻起，我们的蔡军主任**以独特的示教对印尼力宝集团和大厦进行了相关的报道，我觉得在这里蔡军先生你不应该道歉，相反我们应该对你表示感谢，谢谢！因为成都的崛起，国内外企业纷纷的进入成都，这给成都写字楼市场注入了活力，有相关资料显示，成都目前中档写字楼占70%，而真正的高端的写字楼是凤毛麟角。我们成都发展研究中心主任中国成都经济学会副会长牛凤瑞教授，他有科研课题22项，科技****奖11项，2005年提出未来几十年中国房地产市场总趋势是供不应求，判断房地产市场不能以同比数据为依据，下面让我们用热烈的掌声请牛凤瑞先生给我们做主题演讲。有请！ |
牛凤瑞：大家好，不应该**成都的具体问题来谈一些问题，但是我是做城市研究的，营销来，把我这几年的想法向各位做一个汇报。那么我的想法是我个人从实际的角度来谈这些看法，希望引起证明，当然也希望得到各位的认同。
****个问题，我像谈谈城市化和城市化建设的问题，为什么谈这个问题，因为我认为，目前中国人思维的潜意识里面有一种逆城市化的思维在里面，所以我要特别强调的是，城市化和成都市近年来，城市化是中国现代化的载体，也是****的方向，工业化、城市化、民主化是我国发展的主旋律，但是对城市化的思维伸出去大有不同，这里我举一些例子，比如说，中国的城市化，是快了还是慢了？中国的城市本质是什么，难道仅仅是工业化推动的吗？在中国我们的城市化，仅仅40%多？但是我们对城市化的责难，比如征地影响了城市的安全，城市污染，城乡差距扩大等等，对城市化的负面的责难声称，这些远远高以发达国家，这是为什么？我想这些都说明了一个问题，长期以来我们形成的对城市的恐惧，反城市化的潜意识在人们的思想观念中根深蒂固，人类为什么要建设城市了？在我看来，因为有大规模的人口程度城市，城市能否进行深度的、细化的社会分工，因而有较高的生产力，他能推动科学技术的不断****，城市可以满足所不能满足的人类的需要。因为城市有更高的要素和效率，具有规模效应效益和聚集效应，这**是要向城市聚集根本的原因。现在我还要说的，现代城市以工业化为功利，这是一个传统的认识，但是即使这样，城市又是工业化的载体，没有城市化的支撑的工业化我们将支付更高的成本，一个成为在大规模的农村是不可想象的，当代城市不仅仍将是产业的中心，而且首先是人居中心，我听主持人介绍，我们成都的发展以人居中心为自豪，同时成都又是社会文化教育的中心，知识创新的中心，环境保护的中心，当然城市同时也是财富创造的中心和财富积累的中心。
中国的可持续发展有赖于城市化，因为我们要发展循环经济，积极生产必须以城市为载体，中国生态环境的整体保护要依赖于城市化，因为只有改变，8亿人口依靠土地生存的面貌才可以从根本上实现工作的生态保护，再造秀丽山庄，中国的环境污染的治理和减排要以城市为中心，因为城市是产业的聚集地，城市能够为环境治理，污染治理提供规模化的需求和环保产业持续发展的基本条件。中国要实现科学的发展观，也要以城市化为重要前提，环境友好型社会离不开城市化。因为同等生活水平，城市比农村更节约，建设社会主义新农村，要以城市带动农村为前提，因为中国农村的不发展，更深层次的原因还在于城市的相对不发展，在于城市带动农村发展的能力还不够强大，当然城市如何带动农村那是另一个问题，在此不谈了。
构建和谐社会要以城市化为条件，因为城市有更多的**业空间和发展空间，城市有更多的基层流动的机会，这是我们构建和谐社会的一个基本的社会条件。作为发展中的国家，基本特征是什么？是物质财富的不足，是供给的不足，当然，现在我们强调，如何合理分配，那又是另一个问题了。今后几十年，中国面临的主要矛盾是什么呢？我认为主要还是在于发展社会生产力，尽快的增加财富的人均拥有量。城市因为有较高的要素配置效率，加快城市化可以较快的提高中国的社会生产力和中国的综合国力，这是全中国的根本利益所在。为**终消灭城乡差别造福于中国人民创造一种物质的前提，这是我讲的****个问题。
****个问题，我的基本观念是，****服务楼是****城市的基本构成元素，城市发展的一般规律是，城市化率超过30%以后，进入城市化的发展加速阶段，在城市化的加速阶段是大城市和中心城市的****发展。这是我一直强调的观点，在区域和城市的关系问题上，城市是区域发展的龙头，中国应该有一个较高的城市化率。有人说，中国达到60%**可以了。不，我不这样认为，我认为中国的城市化率至少在75%，甚至80%，大城市，特大城市，占城市人口的较高比重是中国人多地少的基本国情所决定的，这不以人的意志为转移。我们以中国城市化率来80%来计算，这时中国的农村人口是多少呢？3亿，这3亿超过目前美国人口的总额。
那另一个**是，扶贫的发展，梯度推进，是经济发展的常态，尽管我们平日在追求平衡发展，均衡发展，但是我认为那是一种追求的理想的状态，几个超级城市主宰世界经济的命脉，少数中心城市主宰着一个国家和区域发展，这是目前世界的现实。中国是一个有960万平方公里，13亿人口的发展的大国，涌现少数几个******的城市和若干个区域****城市，是为中国参与国际的航空母舰，这是****于世界民族之林的根本，或者是我们的基础，世界城市是人流、物流、资金流，信息流的汇集之所，是商务活动的密集区，****城市是****商务的集中之所，****商务是****城市存在的依据，离开****商务，****城市**失去了灵魂，**失去了作为****城市的依据。而****商务活动要有****商务楼盘为他提供必要的物质支撑，只有这样，我们的商务活动才是一种高效率的低成本的。有了****商务楼盘的支撑，才能有更好的更多效率的商务活动，这是人之常识，才能有****城市存在，这也是必然的趋势。所以****商务楼盘是****城市的基本构成元素，****商务楼盘的市场崛起是****城市形成的一个重要标志；****商务楼盘市场的崛起和****城市的崛起两者是互为表里的关系。
第三个问题，我谈谈作为****城市的成都，具有****楼盘的市场需求，西部大开发是中国政府面向新世纪的伟大战略部署，西部大开发的****在哪里？****在城镇，聚焦在城镇，这是2000年我写的书里面的一个基本观念。在城市里面，在城镇中，首先是大中城市，这正是城市的，我们西部大开发的工作****中的****，成都、重庆，共同构成西南、西部地区的****城市，成为西部大开发的战略高地。这是没有异议的，但是成都由于它的自然禀赋有这种优势，又有的文化底蕴和近年来改革开放的支柱创新，和体制方面的探索，又有成都独有的优势，****成都地处青藏高原，向成都平原过渡地带，这是先天的生物多样地区，同时也是人类发展的依据之一，成都的历史文明几千年前，这是一个自然的先决的条件。所以都江堰、青城山、黄龙、九寨沟、西岭雪山，这些独有的自然文化旅游资源，这是一个特色，成都的特色，素有天府之国美誉为成都的发展提供了********的条件，我想这儿在座的各位没有异议。
****成都的2000年的历史古都，长期作为中国****的省会，是中国的政治文化中心，现在也是很多人向往的。历史文脉渊源流长，这也是成都重大的优势。
第三，四川省是一个有8000多万人口的大省，我这样说是为什么？是因为重庆是成都之间有一个区划的调整，但是**是这8000多万人口，在欧洲来说高于任何欧盟成员的大国，高于它的幅员。那么在四川省的城市体系中，成都作为省会城市，他的首位是及高的，大概成都市的规模比四川省****位的城市高它4、5倍，所以成都市这个是没有任何城市可以撼动的。成都四川经济发展的领军的地位，成都发展速度快，人均GDP已经接近3000美元，我今天算了一下，大概是这个数。那么西部地区的****城市的优势会越来越凸显出来，**近几年成都市的发展，城市规划建设，也应充分的说明这一点，同时刚刚我也听到我们地方的领导讲，我们一些世界500强，国内500强纷纷进驻成都，这下一句话是什么？我的理解是，****商务活动也越来越多。是不是这样？那么对于****商务楼的需求也应该是越来越大，这是一个逻辑的关系，我不敢说。谈目前**入住，商务我已经表明了这个观点，我说成都市的****商务楼盘的市场是旺还是淡，未来的趋势，我想在座的房地产界的老板**有发言权，但是我认为****商务楼盘的市场的兴旺与成都市的经济社会发展将形成一种良性的互动，这一点是没有什么疑问的，那么这样的话，这种良性的关系将造福于西部地区，造福于全四川，造福于全成都市。
目前我国的房地产业已经进入了一个新的发展时期，我这里面这个概念非常的广泛，这里面我只想讲一个，重要的标志之一是房地产业的发展，正在从以往的征地、卖房的原生态向科技****为支撑的，以新的产业形态，以新的工作和生活方式相伴响声，共同成长的形态，这一点是不是正确的，请各位考虑，****商务楼的出现，**是这一现象的重要的****，所以我认为的力宝大厦是在一个合理的时间，合理的区位，一个正确的时机选择了一个正确的富有新意的创意，至于力宝大厦的硬件和软件条件，能否适应这样的进程，我想比我更有知识、更有专业知识的专家会作出准备的评价，我的发言到这里**结束了，谢谢各位听我演讲！谢谢！ |
| 主持人：好，谢谢牛凤瑞先生的演讲，力宝集团是印尼****的金融控股才天，其下有控股公司20多家，他的投资区域是北美和亚洲地而且总资产是200多亿美元，这次成都力宝大厦是在上海和上海后在中国投入修建的第三座超****写字楼项目，他不仅成为力宝集团进入中国的第三的写字楼项目，同时也是力宝集团在中西部投入的****个，他们为什么选择成都？有请成都力宝集团投资有限公司的总经理的陈松坤先生为我们解答。 |
陈松坤：各位市政府的领导，女士们，先生们，媒体的朋友下午好！我是力宝派在成都负责跟各位同志交流，刚刚主持人讲力宝到底是一个什么公司，其实在力宝做什么事情都很低调，所以很多人都不清楚力宝到底是什么企业，我们力宝是分开三个不同的领域，三个地方负责三个不同的行业，在印尼****是独立在印尼里面，印尼里面我们的4个力宝城，城的概念**是说，在城里面有高尔夫球场，有学校、医院有住人的地方，在学校我们念书的时候，国际学校，念完了**到美国去，我们有4个这种。他们的管理不但一样，印尼是蛮独立的，然后我们还在新加坡，新加坡里面****是以负责我们的终端的流通业的领域，我们所做的事情包括金融、保险，房地产、百货、药业和医院管理，医院管理是我们的一个项目，因为我们力宝在北京跟我们同仁医院签了一个管理和投资的合约，跟北京我的同仁医院、南京、昆明、海南和的同仁医院的管理，房地产方面来讲，香港力宝大楼不是我们力宝去盖的，这个大楼很久以前澳洲的一个头儿来盖的大楼，当时这个大楼形状还是一个得了奖的大楼，或后来投资方面失败了，大楼卖出来，当时是李嘉诚先生来买的，我们给他写了一封信，说李先生你本身有大楼了，我们没有，他出了一个价钱把这个大楼买下来了。如果没有记错好象是70亿万港币，另一个是在上海的大楼，上海淮海中路222号，大家如果知道上海的淮海中路，是市中心，里面很多香港一些大的，还有饭店，餐厅，是一个很方便的地方，为什么我们的选择力宝大楼在成都，当时我们的大家的意见，希望每一个地方有自己的本身的大楼在里面，当时我们是想在这里合并的药业在这里发展的药业零售方面，同时我们说，我们在这里希望有我们的大楼，派过来的人里面有工程师，金融顾问啊等等，去找适合的地方，当时我们是力同大厦，单位因为很多因素还没有拿下来，后来我们接触到盛唐公司，谈过了，发现现在这个大楼，同仁大厦，我们现在的力宝大厦更合我们的意思。
其中****的原因这个大厦本身是在蛮好的一个地段，是南部里面的一个商业区，****这个大楼本身有可以改造的本钱在里面，有3.4米高的楼层，有地下停车场，还有**重要的一点**是说我们找到一个很好、很诚实的唐董跟我们合作，为什么我讲这个话呢？本身我有一点感触，我在成都一个药业公司，但是认为他老板在做风筝，在市场里面卖菜的，所以我没有如果一个有大的公司，找的话，我们看这个地区在哪里，首先要看这个大公司有没有在这儿，****步商铺的环境在哪里，你们的配件怎么样，还有大楼的硬件方面是怎么样，盖的好不好？里面的这些有没有好的设施跟我们合作，电梯、空调所谓这些系统配合，还有整体的服务怎么跟他们配合。
现在我们大楼力宝大楼有6个特点，我认为和特殊：****个是地标，城南****的商务地区核心点，标志性很高，****城市化的集成化很高，光纤达到万兆，第三个是办公性能的理想化，力宝大厦的新风系统具备了调温保湿的效果，还有24部高速的电梯，两层高的大层，有扶手的电梯带大家到平台上去。另外当你住了这个大楼有很多的服务有待的时候，你只有进到里面才可以享受到，**后呢，我代表力宝集团对成都事省府武侯区招商局，对盛唐公司，表示感谢，我们期待有更幼稚的企业进入我们的力宝大厦，从中感受到卓绝的辉煌，谢谢！ |
| 主持人：好！谢谢！作用全国性的市场调研机构，中原地产的****性是不言而喻的，今天在这个论坛上我们特别邀请了中原地产西南区董事总经理，****的写字楼专家庄泽宝先生给大家介绍一下，庄先生是全国房地产置业经理人，清华大学的EMBA，重庆市房地产的经济协会理事，2005年年度风云榜的人物，1998年加入中原地产并进入深圳中原地产进行策划，并任策划中心的策划部主任，市场调研部等部门主任，期间参与了众多****项目如东海花园、世纪贸易广场、中海一翠山庄，招商城市花园等等，2000年赴重庆先后担任重庆中原和四川中原的董事总经理，先为西南地区的中原总经理，下面请他给我们做演讲，有请！ |
庄泽宝：各位领导，各位来宾，各位媒体朋友，大家好！今天非常高兴能有这个机会，中原能够协办，并且我能到这里给大家协办，做****写字楼的学习，感到非常的荣幸。作为一个地产公司，中原我想供需方的一个枢纽，或者是中介，或者是媒人，我们在05年全年在全国来说，香港****的超过800亿的物业的成交，每个月的每平均成交的单位超过1万套的单位，在重庆、成都这边我们也有分公司，这次我们希望透过我们这么多年的市场的积累，尤其是像北京、上海等大城市，更为大家一起分享一些数据，应该说专家不敢当，我们做的比较多，希望给大家提供一些思路。我今天首先通过对成都市场的情况，因为这边我们也做的一些比较深入的研究和分析，以及跟其他市场，包括城市，像北京、上海相比较，****写字楼的机遇。
首先我们看一下成都市的经济发展，宏观方面我**简单的略过，应该说十五期间成都市的生产总之年平均增长是3.2%，高出了7%个百分点，各个产业的发展情况相当良好，而且作为一个西部的代表城市，巨大的发展潜力应该说是逐渐吸引了外企的入住，对整个房地产的发展近几年成都也是在房地产的里头 也是保持了良好的增长，从01—05年，每年都有20%的增长，尤其是去年的增长特别的厉害，百分点45.6亿。今年一季度成都经济也保持了快速的发展势头，纵然在整个宏观调控的势头下，也保持了同比增长12.8%，加上西部大开发和WTO的效应，有大批的国外公司的进入，目前进入成都这种外资企业，我们的统计每年大概50%左右的速度在递增。应该说为我们****和****写字楼带来旺盛的需求。
接下来我们在进一步看一下写字楼市场在成都这几年的供销情况，这也能看出一些问题，大家看不管是供应量和销售量，应该说从02年到05年应该都是节节攀升，而且增速都逐渐在加大，尤其在04、05年，增长率都超过50%的供应量。当然**近两年看到，可能是供应要比销售量略大一点，但这是很正常的，但是在后期开发商很多对物业的考虑，写字楼好的物质会考虑一些市场，或者是长远作为出租的考虑，但是总体来说看到了是一种供需两旺的形式，供和需求的量都是一个快速的增长。而我们也分析了一下，在写字楼片区，以下谈谈几方面的特色，首先从片区的供应方面，我们看到这是我们以数量来计算的，主要的供应应该说都是在天府广场到一环，以及在我们的所在的位子，一环到二环城南的区域，如果从楼面面积来算，我们城南一环二环的区域比例更高一点。这里简单分析了几个****写字楼供应片区的特征。首先我们在力宝大厦所在位置，一环到二环的城南片区，本身片区有个的领事馆，是一个领事馆区，很多的人入住，并且大家看到高档社区林立，还有很多五****的酒店，包括我们今天来的凯宾斯基，应该说这些都云集在我们的周边，而且到了机场，并且到会展中心，高新区，这种交通的网络是非常的方便，应该说现在已经形成了城南我们一个****商务区，当然典型的戴表把我们的力宝已经入住的韦斯顿联邦，成都是**传统的CBD的区域，都是一些比较大的项目，以往大部分的写字楼集中的地块，当然在未来也将会有一些新的一些供应，近两年的供应是时代广场，当然这个未来的区域面临配套上，会不会跟的上，或者交通的堵塞等等，改造方面的影响，另外天府广场，也是近两天有一定的供应量，本身是人南沿线，包括连接CBD城南副中心的商务干道，所以也催生了一些商务写字楼，刚刚的城市之心啊，中海广场，还是有不少的楼盘出现，但是主要问题在快速干道上，出入有时候出行会不很方便。不像我们在力宝，城市主干道，这个供应量相对比较少，但是也是针对性比较强的，**是针对一些高薪企业，IT等等，当然有一些企业缺点，稍微会偏了一点，而且有时候不利于企业形象的一个展示。
另外我们也是工业档次做的一个统计，当然这也是按各盘的角度来算，我们切入点是一个租金，租金只是一个切入点，其他你说配套这些你可以分档次，我想租金是可以直接反映的，我们分成了几个档。**像刚刚也嘉宾说到，在成都其实高档的、高端的供应量是比较少的，集中都是应该是在中低端，我们定位是30—50块一平米的是大部分，****A级的占**少的，80元以上的，80元其实也不是很高的，大部分的楼盘不是特别高，另外我们看到，把我们的分期的个案做了一个图，大家清楚的看到，在20—60的这种供应，是集中的**多的，高端的****达到160，但是高端的几乎**两三个项目，所以应该说总体的供应还是以中低端写字楼为主。而这也是一个简单的分析。
总的来说随着城市经济的发展，成都写字楼的供应将会呈一个高速的增长，大家看供应量和销售量都呈高速的增长，配套和租金来看，目前可能现有的还处于一个相对偏低的水平。看完供应我们也分析一下成都市场的需求特征，前不久我们对韦斯顿联邦和时代广场一些调查，大概有158位客户的调查，他们都是在近期内有更换办公室意向的客户，当然这个样本量也不算多，但也弥足珍贵。因为他们有意向的，我们首先要满足他们是需求是高端，并且有近期两年内有意向更换的，所以还是有非常好的代表性，在购买意向方面，意向的区域，我们发现一个比较大的倾向，接近一半的人都是以城南为****，另外是副中心和市中心这个板块。而对写字楼的这种类型的偏好，大部分也是很明显的，希望纯粹写字楼，在纯粹的写字楼板块，这个比例也是很决定的，作为我们访问的有比较高的形象需求以及高档写字楼区，应该说大部分客户都希望以纯写字楼的形式，另外在大部分的需求里面，我们发现有7个主要的因素，他们的需求。当中******是交通干道的临近，我们力宝大厦是在城市干道，而且在去机场也好，在去会展也好，都非常的方便。商业配套，因为我们处在干道，附近都是一些成熟的居民区，商业区，也是非常的方便，公交系统也是非常的发达，这几块我们看到办公需求对客户**重要考虑的几大块……
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