成都炫指速记（原成都速记）为此次会议提供现场速记。

速记实录内容：

主持人：大家好，各位也看到了，今天谈话的主题自从上个礼拜我们在网上挂出来以后，点击率是非常的高，说明大家对新行政中心处置变现这件事非常的关注。今天想请各位焦点网的忠实博友谈一谈，行政中心处置变现，会给城南楼市带来什么影响。下面我介绍一下嘉宾，这边是赖翰林，他的博客用的真名，旁边这一位是“地产鹏客”，这边还有“走廊里的手提箱”以及“牧马芙蓉”。欢迎大家的参与。

　　首先我们谈论的****个问题，当天大家听到行政中心暂停南迁这个消息之后，你的****反应是什么？首先想到什么？

　　赖翰林：****反应**是城南的地价可能要下滑。整个对城南的投资者的信心受到打击，原来07年的时候高价拿地，这个更多是想基于对未来的期望，买一个梦，这个梦是膨胀发展的，现在这个政府行政中心这个搁浅，梦**破裂了，那么这个**会回归原来的位置，包括地价、房价。那么说07年的时候，很多开发商都是高价买地。到08年年底，估计到明年，城南的地价都会保持这个水平，不会上涨很快。使城南的地价回归一个理性的水平，房价也会回归。真的要说城南的市场，我觉得要回到2年前的水平。有一个正常的轨道。城南一直以来是成都房地产的标杆，可能有些人不承认，但这是事实，城南是属于市中心以外房价****的地方，**是因为这个行政中心这个搬迁给市场一个利好的消息，**像一个气球一样，越吹越大，很多人**炒作概念，**是透支未来的价值，开发商也把这个价值成倍的放大，使得地价和房价都在成倍的增长。我觉得是理性的回归是他**应该出现的一个机会。

　　主持人：想到地价然后是房价，其他的嘉宾呢？

　　走廊里的手提箱：我的****个反映是惊讶，然后是郁闷。之所以惊讶，没有想到，可能在国内也没有出现，政府花了很大价钱，制造了几栋楼，设计很****，要拍卖，没有准备。郁闷**是对房地产行业有影响，因为主持人问到****反映，我的直觉**会有影响。

　　主持人：惊讶和郁闷，我们听听有没有欣喜的？

　　地产鹏客：我是5月3日在中国经营报发了一篇稿子，“市政府开始低调搬迁，南部新区开发商坐局”这个稿子，我5月18、19日我在中国经营报这个群里面开了一个玩笑，**是抗震救灾一个艰难，成都的损失比较大，我建议把那个楼拍了，把收入用于抗震救灾。没有想到6月15日下午，我知道这个消息，**是这里看到，他们还说你真的说准了。从我报道轨迹来说，地震之前政府搬迁，**像我开玩笑说，说明政府也意识到，这是危机公关，或者是受到什么压力或者是善举，还是有正面的一面。但是说到对楼市的影响，可能下面还要继续深入。我****反应是这些。

　　主持人：刚刚赖翰林也谈到影响，这件事情所带来影响，或者结果有什么样我所能想到的。牧马芙蓉也谈一下？

　　牧马芙蓉：我觉得**是说，我知道这个消息还是从赖总的博客看到的。**是对城南的影响比较大。我跟他的观点有点分歧。到底是政府给国际城南撑腰，还是国际城南的规划撑腰。支撑城南发展到底是政府的办公楼还是未来的前景。当时我**写一篇博客，我自己的观点，可能对城南的房地产有一定的影响，但是不会很大。

　　走廊里的手提箱：我非常赞同牧马芙蓉的观点。**是短期内有一定的影响，长远来看影响不大。为什么呢？**是说，市政府推迟或者停止南迁，给他市级机关的工作人员，以及他们的朋友，亲属形成一个圈子，使他们周边楼盘有相当购买能力的一群人，对投资、购房的积极性受到打击，如果他的购买行为已经发生，这个房子**是出租或者转让。这个量虽然不大，肯定在当前整个房地产楼市比较低迷的情况，是增加了储备量。另外这些官员和机关工作人员他们的投资的想法、意识，肯定是对周边会有一个放大。所以我想对多数的投资人，购房者，都会有一些影响。暂时的影响。长远来看，其实这个区域的发展，或者说大到投资人进来，他还是看硬件设施，比方交通，配套，实际上市政府南迁这个概念之下，已经成型的一些东西，已经有了，比如新的会展中心，可能我们规划当中的外国领事馆，海洋公园、歌剧院、影剧院已建了和在建的等等，都是成都向南向东发展这个大的战略之下，不会改变，所以我们认为城南还是一个非常繁华的地段，有投资前景的地段。

　　赖翰林：我的观点和你不矛盾。是有一个问题，你们说的从长期来看这个城南的发展是增长上升的。这我同意，但是你没有搞清楚，这个短期是多短，长期是多长，这个概念要搞清楚。比如我认为城南的房价，他至少从去年****峰来算，他超前了15年。也**是说对未来的投资**提前了15年。因为他与市中心的房价基本上持平。我们要追究这个产生这个现象是什么？**是不断的吹气球，都有一个很大的梦，给梦中造一个很大的梦，投资者为什么去城南的房子，**是看重政府搬迁，会带来大量商务、居住区、机构，机关的聚集，**是这个产生这个市场机会，看重这个市场投资的潜力在里面。从某个方面来新的行政中心是把城南的价值放大了，被虚空了，并不是城南没有发展的潜力，从长期来看是有发展潜力的。因为政府他原来南迁消息发布出来，也引发了很多企业、商业在城南进驻。比如宜家、南都会、新益洲公园、世纪城等等。他的配套不断的成熟、完善，也会带动城南的提速发展。我房价地价在这两年被虚高，所以**要需要被泼一次冷水，而要让市场来消化。

　　走廊里的手提箱：还有一个我们有一个判断，不管政府是否拍卖，还是处置变现，也是存在两个可能。****个可能**是找不到下家，因为他毕竟是10亿的物业。另外可能**是找到下家，这么大的消化能力的企业，或者团体组织，他对周边的辐射不亚于政府。

　　主持人：这个问题前两天有开发商提到，也可能吸引高科技产业的企业进驻，可能对那个区委的定位更加符合。

　　地产鹏客：我提一个设想，市政府搬迁是不是成都房地产市场推倒的****个多米诺骨牌？我稍微展开一点。**是我这两天查了一天，1995到2020成的整体发展规划。里面提到一点，99年通过的发展规划，**是同意成都市1、2办公去搬迁到南部新区。1、2**是市政府的办公区，这里面不包括四大班子，还有规划成都市委和四川省委是在原地进行拆迁改造，还有一个青羊区、锦江区也是原址改造建设。允许搬迁的只有省政府的机关部门，和1、2办公区的搬迁的后来市政府也提到四大班子搬迁，我提到这个**是政府有一个搬迁的概念，在那个地方新的行政中心，这个行政中心会导致一个什么结果？我们要理什么，政府希望通过行政中心的搬迁，来使这个城市的结构达到合理化的程度，来推进区域经济的发展。但是有一个负面的效应，**是老赖提到的，也人去赌这个地方未来的发展潜力；因为政府的搬迁**意味着配套的完善，设计技术建设各个方面的完善，意味着投资的机会到了，意味着土地、房价啊会有人去赌，**出现了现在这个区域内，在我们感觉，是有点偏高的、走高的过程，**是地价和房价走高。现在政府暂缓以后，怎么着也好，因为受到政治的影响，随着是短期内，我们要提一个设想，多短呢？按照目前三年的抗震救灾历程来说，这个短期是非常长的一个时间。对于一个城市发展来说，你错过的三、五年的发展机会，也是非常艰难的一个事情。**意味着这近期，会导致区域的房价和地价，他必须要面对政府暂缓搬迁之后，失去这个概念之后，有一个消化的过程。**比较久的时间，或者这个房价有下跌，土地****要消化。但是我们所有的信心来自哪里？**是不断完善的配套。我的意思**是让他真正的回归到一个居住的概念，而不是一个土地炒作或者房价炒作的一个概念。

　　那么有一个理性的回归，但是我不期望这个政府的搬迁，是房地产市场推倒的****张多米诺骨牌，这个推倒之后，对成都市的发展，不仅仅是房地产受损而且各个行业都要受损，这个是大家不愿意看到。所以政府有一个救市利导的过程，而不是宣布一会搬迁，一会儿推迟一年，这不是挺市场的方法，而是要积极的想办法稳稳人心，稳稳市场。

　　牧马芙蓉：我们提到政府和政策的问题。政府可以做出政策，政府给一个区域发展制定政策，政府不等于政策。政府拍卖这个行政中心，不是等于发展的政策改变。成都向东向南发展这个局面不会改变，国际城南有世界500强20家，然后是软件园，**是高新企业，知识密集型企业，跟国家的产业结构调整步调是一致的。代表我们国家产业结构调整的方向。所以他是未来发展的一个方向，虽然这次政府拍卖新的行政中心，暂时不迁，或者以后不迁，对城南的政策的影响是没有的。所以这个配套会因为这些企业的进驻，他的发展，这些配套会逐步的完善。所以我觉得对城南这种担忧，可能是大环境的担忧。因为目前整个房地产市场都是很低迷，在这个低迷的情况，政府又宣布拍卖新的行政中心，给人信心上有一种打击。但是实际上即使政府不搬迁，城南的房价会不会降，可能也会理性回归的过程。我的观点是这样。

　　主持人：那么我们看到自从城南开始建行政中心这几年城南的楼市发生什么样的变化，从地价到房价。

　　赖翰林：地价翻了几番。**早和黄的地是206，到**后**是1250万。从几年时间？不到三年时间。**是这个政策性因素，**像股市一样，政策的利好消息带动这个价值的放大，地价**会被大的机构，用这个区域有一个词**是“洼地效应”，你这个地方觉得这个价值升值潜力高，人很多人涌入，**把地价抬高。**是看好政府南迁，会形成一个新的城市中心，这个使这个区域的投资潜力成倍的放大，所以投资机构开发商都看好这个区域，所以导致这个地价翻番。到927新政之后，到现在，我觉得地价已经回归了市场的水平。这是直接的效应，**是多米诺效应，首先是地价。投资者对城南的信心已经受到打击了。比如花样年拿的地，政府现在**是觉得支着，一定要卖这个价，要拿**拿。**是城南的地价已经回归理性。******是房价，现在你可以随便说一个，07年的时候，一般的电梯公寓**是6500左右，现在都是4000多左右，一抓一大把，马上**下降2000多，这个**是利润空间。很多成本没有办法计算的。即使在目前低价水平的上面，还是对城南的房价有一个推动作用，推动房价进入一个正常的上升的轨道。所以我认为城南的房价短期，至少是一年左右是这样，不会有大幅度的提升。他要保持这个水平，可能会有一个缓冲的过程。

　　主持人：我们看到花样年昨天拿的地，**********不像是城南的了。

　　赖翰林：对，因为开发商没有信心。现在凡是开发商说城南没有影响的开发商，这个影响是存在的，****有影响。

　　主持人：昨天推出的三块地****都比较低，大家都关注到了。另外，有地产顾问机构对楼市成交套数进行了统计，前段时间基本稳定在1100或者1200套左右，上周是1000套以内，其中高新区下降了100套。

　　地产鹏客：所以**是大家把目光，原来的心理**是赌，赌政府的行政中心是否搬，这是一种不正常的现象，比如香港的**贵的房子在哪里？不是挨着哪个办公区。我提到**是不要赌，更不要对政府赌，走后受伤害还是自己。**是企业对高地价的消化能力，比如1250万的地，那拿成本高，他出来的高房价，现在市场低迷，他有抗不起。

　　赖翰林：现在**关键的问题，去年高价拿地的开发商怎么办，很多开发商在找政府谈判，**是补差价。或者给一些补偿。内部消息。现在很明显的200多万，我当时拿800、900我肯定不干。这个对他是很大的损失。

　　主持人：好像是你在博客里提出，“谁来为城南的高房价买单”？

　　牧马芙蓉：这个高房价这个提法是不对。高是相对的。比如城南对城北的房价。城南南迁会产生很大的影响之后，城南的还是会比城北高。这个高和发展的潜力是呈正比。城南这个配套、气质是相符合的。

　　主持人：按嘉宾的话说，**是从前一段时间的涨疯回归到理性，这个房价落差谁来负责？

　　走廊里的手提箱：我的理解作为投资，一方面是开发商，一方面是买房的人，所有人投资都有赌的概率在里面，但是**重要支撑他投资决定决策，落地的原因还是对未来价值增长的预期。所以城南这块，过去增长比较快。有很多原因，******是很重要**是未来预期，觉得这个将来地价房价会达到什么程度，他增长的幅度太快，透支了多长时间的影响。**像当前对地价和房价的消化，我的看法是这样。可能如果我们这个楼市，按照比较正常，良性的持续往上走，他持有的物业，会由未来买单。比如你1.5万拿到，你1.8卖出，你投资是有回报，是未来买单。如果楼市确实到了，走向一个拐点，下滑，一定程度以内，如果没有卖出来，是开发商自己买单。如果与下滑到相当的程度，购房人已经拿到物业，他的贬值程度超过了他的承受能力，他**断供，这时候谁来买单？这个时候**是银行买单，持续以后，**是社会买单。

　　地产鹏客：我觉得**是政府逼着自己买单。为什么？这个暂缓搬迁，政府还是提倡一个坚定市场的话语，**是东部南部原来的定位不变，南部还是行政中心这个概念。你为什么非得一定要把南部新区这个概念赌在行政中心，如果国务院不让你搬，怎么办？我们回头做一个比较，重庆的北部新区，相对重庆来说，并不便宜，但是没有重庆市政府，也没有重庆市委，但是北部新区的概念重庆做的很好。我们对成都的东部和南部再来进行比较，东部的房价为什么也不偏宜？对吗？是东部这个概念的营造是非常漂亮，中产城东，城东工业搬迁，城东是留下一个非常干净的地方，一个新的东西，新的规划，大家都愿意接受城东这个概念，也没有市政府，为什么南部新区为什么要把这个宝押在新政中心，只有你自己逼着你自己买单，只也逼着开发商到你那去闹。南部你再****一些，因为南部配套那么好，我们即使除去这个行政中心这个概念，仍然可以居住。比如城南富人区双楠，双楠的概念为什么当时也营造的很好，也没有说把区政府放在那里，也没有说，为什么现在还是在给社会宣布，那里一定是行政中心呢？国务院也没有说，成都市政府敢说吗？****可以选择那里仍然是****的居住地，有**完善的配套，**足够让人心暖了，别让政府买单。

　　主持人：如果现在忽略行政中心搬迁的事，开发商怎么来打城南这张牌？

　　赖翰林：从定位，政府说到南部行政中心这个地位不变，逐步有条件的市级机关的迁移。

　　主持人：如果不能寄希望他们的搬迁呢，开发商怎么说？

　　走廊里的手提箱：其实所有的开发商在销售自己的楼盘，我相信他不会把市政府南迁作为本项目的核心卖点。

　　地产鹏客：我**近参加几个南部的推荐，无不是放一个****的六个花瓣的在那里。

　　走廊里的手提箱：如果有这样的开发商，我觉得是失败的推广。

　　地产鹏客：你觉得中海失败吗？他不失败。

　　主持人：因为这两天有一个业内人士听到我们谈论这个，他**说，城南还有什么说的，城南完都完了，每个人对这个事情的看法不一样。

　　项目推广**是两点，****是产品的品质，****是为客户带来的价值，我们的产品品质**是我的环境营造，抗震能力，后续服务，物业管理等等，你持有这个物业以后，价值预期，这两点才是**动人的东西。如果始终把自己的项目，市政府搬过来，挨的很近，我感觉不好。不是我挨着市政府我**是达官****了。

　　赖翰林：刚才谈到问题，**是城南的高房价谁买单这个问题，只有开发商买单。别怪政府。政府南迁之后，这是政府的规划，他与市场定位挂钩，是集体坐局把这个区域炒热，是开发商自己吹气球，只是政府给你这个气球，自己吹越来越大，所以导致很多人看好这个区域。这个气球破灭了，你这个苦果只有自己吃？你为什么花高价拿地，你为什么没有预估。这个赌字心态，你既然干预高风险拿地，也要敢于高风险带来的损失。

　　主持人：自己经不住诱惑。

　　赖翰林：对，包括投资者也有。当时你买的时候，你觉得很值，至于后来跌不跌，是两个概念。

　　地产鹏客：开发商凭什么闹。当时拍地的时候不去闹。

　　赖翰林：现在政府**是逐步有条件的实施机关的搬迁。这个机关不等于政府，这个是给开发商找不到理由去反击他。

　　主持人：不管他们搬不搬，今天的讨论其实都还是很有意义。我们每个嘉宾来总结一下，你觉得跟嘉宾交流以后，你的观点有没有改变或者说更坚定？

　　牧马芙蓉：我觉得这个楼市的信心不足，这个低迷的情况，实际上我们看到城南，城东城西城北三个地方来看，作为一个整体来看，城南是一个什么地方？是一个行政中心，是一个研发中心，还是一个人文宜居中心，城南有这么一个气质，他是一个首脑性的，有决策层在这个地方，比如世界500强，有这么一个气质。城东**是工业金融，他有这样一个气质。城西**是人文，教育。我觉得**是说，这四个新城，跟统筹城乡一体化可以共同促进成都的发展，这种定位是非常****的。我觉得城南的作用还是非常巨大的。我想**是政府南迁不南迁，对城南房价的影响不会很大。

　　主持人：蚂蚁难以撼动大树。

　　走廊里的手提箱：因为任何一个行业都是以一个曲线往前推进。目前整个房地产行业，正是在这个一亿起伏曲线当中，也许是某个阶段，他是一个大环境，整个中国房地产行业是属于低迷，楼市观望情绪非常重这么一个大环境下发HTTP/1.1 401 Access Denied