成都炫指速记（原成都速记）为此次活动提供全程现场速记。

速记实录内容：

　　主持人：感谢各位的参与，今天我们请来的这几位都是焦点博客的忠实博友，今天我们讨论的话题**是“灾后购房，是否是天上掉馅饼”。我看到**近各位在博客上都对灾后的成都楼市进行了一番分析。首先我来介绍一下今天的嘉宾。有一生之城文化传播公司的副总经理冉徽川先生，以及成都星彦地产顾问有限公司代理事业部总经理赖瀚林先生，他获得了我们去年焦点地产新锐博客荣誉，还有成都星彦地产顾问有限公司市场研究中心经理孔祥虎先生，以及《《中国消费者报》派驻四川记者张学勇先生，欢迎你们，在这里首先****个问题，**是听到很多业界的人都在说，赶紧买房，我想问你们是怎么看待这个市场？是不是对于购房者是一个买房的好机会。

　孔祥虎：其实对于购房者来说，一方面是除了优惠之外，对****是非常敏感，我们之前和焦点这边也做了一个调查，****是排在****位，所以开发商目前的政策，不管是优惠还是什么，是一个促使购房者看到目前的****有更大的期望值，所以很多对于购房者来说，有一个观望状态，不是说不想买，而是处于观望状态。

　　主持人：****越下跌越要观望。

　　孔祥虎：中国人的心理**是买涨不买跌。

　　主持人：两位呢？

　　赖瀚林：你问的问题是不是该不该买房。从买房来说，我觉得是值得去买的。不****说是地震影响，有一个数据比较，地震前后的成交量相差不大，有稍微的一些微调，有几个因素来决定有一个地价成本，有个硬件成本。从这个硬性成本来讲，钢材水泥建材，相比三月份已经上调了，比如水泥涨了600、700一吨，这些在上调的时候，地价虽然下调了，但是处于这个阶段是一个过渡的现象。从长远的城市规划来说，地价还是会上涨，只是受到宏观调控的影响。也**是说，这个房价本身现在目前是受供需的矛盾影响，在这个未来，商品在振荡，但是不代表真实的房价，真正的房价他是说从长期宏观的角度来说，房价还是会上涨，现在的房价确实是，我甚至对我的朋友说，我有钱我都买两、三套放在那里。但是很多消费者，买涨不买跌这个心态，他经常问，该不该买，可能**还要观望一下，所以导致现在的目前市场很多人**是说，想还是处于观望的情绪。那么**是房价本身来说，在目前的水平基本上是可以接受的，是值得购买的。

　　主持人：我们觉得比起前段时间，是下降了很多，但是谁也不敢****，下面会不会有一个更低的低谷？

　　冉徽川：如果从购房者关注的重心，****个******是房价。实际上从房价的角度来说，购房者在观望，这也没有错。因为现在目前这个形势来看，房价出现上涨，或者是往上行的可能性不存在，下降的可能性也几乎为零，几个方面的成本增长非常多，钢材翻了一倍多，水泥什么的，相关的建设材料涨幅都很大。实际上建材成本，刚性成本是非常大。房价下降的可能性几乎没有了。但是购房者，他现在观望，他现在关注房价来讲，是没有错。他现在买和半年后买房价没有什么太大的变化。关键是购房者还有一个没有关注到的点，**是现在目前很多开发商是放缓了开发节奏，他后续的房源不会推出。这样**是好房源先买先得。这样也许房价会持续下去，但是房子会越来越少，比如我们东山国际新城，前段时间推出82平米的房子，非常受到欢迎，到现在已经有三个星期断货了。

　　主持人：从开发商的角度你们陈述这些理由，不是也是一个手段？

　　冉徽川：我不是建议购房者一定要买，但是中小户型，低价的越来越少。从我们项目**可以体现。82平米基本上断货了，现在90多的也基本要断货了，还推出了105的户型，套三的户型，当天**几乎全部卖完，可能我们这个月还要加推一批105的，也比较紧俏，比较低的房价，经济的户型，也会很快卖的完。

　　孔祥虎：这里面存在一个矛盾，可能一般的中小开发商，他因为市场的因素，政策因素，调整了年度计划。但是对于上市公司和大的开发商，年度计划的削减比较少。为了****股东的利益，可能短期会停一下，但是长期来说，可能不会。比如7、8、9供应量有一个紧绷的状态，比如供应大于需求，又会形成一段时间的****战或者促销战。这种情况对于购房者来是会形成观望的原因之一。

　　冉徽川：并不是所有的都好卖。大户型**不好卖。但并不是没有需求，需求还是旺盛。部分房源紧缺，部分过剩。

　　孔祥虎：紧凑性的套二、套三市场的需求是比较大的。

　　主持人：我看到赖瀚林的博客也是有这个观点，冉总同意吗？

　　冉徽川：在当前的市场，集中放量的可能性不会有。我们曾经判断供应量大幅度的上涨，现在开发商已经在紧急的调整开发的节奏，很多后续楼盘推迟了楼盘的面市，今年可以上市的房源不会像我们的预期的那么多。**万科的一些****企业，他的开发节奏也会放缓。

　　主持人：他说的是09年底。

　　赖瀚林：我刚才讲的还是供需矛盾，现在楼市低迷**是这个矛盾被放大了。这个有一个前提**是购买力，它是存在，但是确实是在减少，而不是在增加。现在整个从成交量可以看出一个现象，它是一个哑铃状，两头大中间小，一头是什么？小户型。像他说的。还有高端的别墅好卖，中间的非常艰难。实际上**是说明，一个是考验开发商对市场的预判能力，目前市场**紧缺的产品是什么？包括08年国家宏观调控的基调**是民生，关注民生是一个主要的基调。更多的是购买力是它的本身的能力，一般销量好的，打****战的优惠的卖的多一些，还是说明一个问题，购买力确实有一个下降，在927新政之前，为什么房子越高越好卖还要抢。那个时候是因为没有宏观调控之前，很多热情，导致这个资产****被放大，泡沫**累积，投机者也是买涨不买跌。他们很多是股市的模式，快速的套现，房地产的弱点**是套现能力很差。所以很多有钱的投机者，炒房团，有一个温江老板，在上海买住房**是150套，将近8千多万，都是豪宅，都是东借西借。到**后，不到三个月，上海的房价**全部垮了。**恐慌了，两个月份不到全部抛了，亏损很多。现在北京南京一个人抛售的房子20、30套比较多。原来很多热钱进入房地产，泡沫多，****虚高了，其实前面这一部分的需求都是投资投机在支撑，为什么楼市低迷，因为这一部分被抛出的，剩下的干净需求购买力是有限的。为什么开发商必须打折，降价才有成交量，因为这个干净需求是很在乎他的投资，总的成本。有一个现象**是开发商打零首付，有的**不能。比如花样城有有一些客户，**差那么多一两万。我说的话题**是意思，投机性需求他现在已经被宏观调控之后，加息、提高准备金率，很多热钱都剔除了，剩下的干净需求，这个购买力的成长比较缓慢，所以**目前看到这个现象。

　　主持人：为了讨论现在购房是不是一个馅饼，我们把很多疑似馅饼的方法来看看，我们来听听张学勇的研究。

  张学勇：因为工作的原因，我是从保护消费者的权益来思考一些问题。**近开发商的促销比较多，以前很多现象又开始出现了。比如以前10月做的买房送面积，开发商逗你玩。这个从法律上是违法的，我当时**报了我达到的观念，我报到的那个企业，应该是罚款比较惨。后来开发商****和其他的开发商，以前的选择当中，赠送全面积、半面积，全部都改了。但是现在这种现象又出现了，所以消费者这个方面应该注意一下。另外还有一个我关注的现象**是霸王合同和合同陷井的问题也是出现的比较多。我前几年接到一个投诉，也是成都一个比较****的开发商，消费者反映的两个问题，确实反映这个开发商太霸道，太没有社会责感。其中一个**是预期交房当中不可抗力免责的问题，他里面有一个连续停水5个小时，还有地面温度达到35度也算不可抗力，什么叫不可抗力打一个电话**可以了解清楚了，这个对消费者确实不太公平。还是有关面积误差出现争议后，谁为这个检测买单，开发商提到**是不管谁的责任，都由购房者买单。这个同样有问题，消费者保护权益61条规定的非常清楚，这个开发商确实应该学习学习这些条文。另外还有一个零首付的问题，实际上跟我们国家当前的金融政策是严重相违背的，国家也没有因为四川是重灾区或者什么原因，政策**取消了，没有取消。所以对我们国家整个金融秩序的破坏，对行业的影响可能你们几位更有发言权。

　　冉徽川：我的观点零首付是有风险，但是对我的项目没有风险。

　　孔祥虎：这个是开发商垫付了首付部分。

　　冉徽川：这个对银行来讲，是存在大风险，******是房价出现大幅度的下降，银行很难接受，******是出现烂尾楼，也是很难。对我们来说不成立，首先我们的房价已经降过了，房价不可能下降了。我们是基本上按照成本价来卖我们的目标是收回资金。******是我的项目肯定能修出来，我们这个项目是一个城市新区发展的项目，政府有一份的，很多关联的小学，医院都进来的，你不做其他的单位怎么办？怎么可能。

　　赖瀚林：你们这个零首付是怎么操作的？

　　冉徽川：**是这样，我们主要是针对灾区给出零首付这个政策，首先灾区的购房者有一个购买能力的，银行要把关的。过了银行这一关，可以买房，银行贷款7成，我们补贴3成。

　　赖瀚林：什么意思？打借条？

　　孔祥虎：交房的时候把3成…？

　　张学勇：和嘎纳滨江是一回事。

　　冉徽川：而且我们这个零首付是限制得非常死的。限制了以后，还要付两万块，是一个订金，你不可能你这里签一个单，那里签一个单。

　　孔祥虎：开发商打零首付，以灾区购房者的名义，针对普遍的购房者来实现这个政策？

　　冉徽川：没有，我买房都没有享受到。

　　张学勇：我们只是交流，你们操作的零首付对社会责任感操作的正规严谨一点，但是这个行为是和国家的金融政策是相悖的。

　　赖瀚林：你说的是一个理想状态，前提是，房价不下跌，开发商不会出现危机，开发商不会修烂尾楼，但是实际上房价谁也说不清楚，会不会下跌我们都不敢****。零首付他其实有一个杀鸡取卵方式，不可能普遍采用。还是有风险，******是像嘎纳印象操作的的模式，打3成的首付借条形式，他看重是银行75%贷款，假设这个成立，消费者是通过分期付款的形式。但是谁也不能****这个购买力可以每个月还款，如果这一部分购房者零首付了，他有一天不能按揭了，或者没有这个还款能力了，****是对于开发商，对于银行都有很大的风险，****是房价假设还会下跌，银行是不是**…？这个对银行的损失还比较小，但是对开发商的损失还比较大。这是一种，假设这个贷款75%贷不下来，他不能贷款，相当于开发商自己掏钱帮消费者付按揭。这样的话**要加大开发商资金链更大的压力。

　　主持人：但是我们现在看到都是开发商或者是银行的风险，我们讨论是灾后购房。

　　张学勇：我觉得对于消费者而言，零首付同样有风险。比如**我来看，开发商现在针对零首付这块，我们认为开发商的一些宣传他实际上是有鼓动性的，或者是某种角度来讲是非理性的，他导致的结果**是导致一些消费者，做出一些非理性的选择，一时头脑发热**把房子买了。这个时候他可能目前受灾以后还是为生活奔波，工作还没有找到，是不是对购房者居住这些已经有比较成熟的思考了？不一定对每个人都是这样。

　　主持人：你们**是诱惑他们失去了理智。

　　张学勇：可能是。但是有一些都江堰灾区的消费者者，可能从政府拿到补偿款，开发商可能下一步**还不了那个款了，按揭不能定时还款这个责任。会导致什么结果，以前因为地震那个阶段房子垮踏以后，还贷可以处理掉，但是现在不行了，灾区的消费者你买房以后，还款不能还要承担法律责任，这个风险是相当大，所以消费者买房还是要量力而行，要根据自己的需求来决定。

　　冉徽川：刚才说的市场供求关系，按照他们的观点，是放在新政之后任何一个城市都成立的。我觉得我们成都不是一个任何城市，我们是一个特定的城市，是地震之后灾后的城市。所以我觉得供求关系可能会因为地震的原因发生变化。所以我的观点**是地震会给成都的楼市带来转机，至****一个喘息的机会。

　　主持人：我给你说，你说地震带来2000万的需求，有网友说这是谬论。

　　冉徽川：我是计算出来，首先是计算受灾地区只有5%的买房。这个是有三分之一到成都来买房，他的量都是2000万。这种感觉，这个保守的估计，按照西方的原理，**是20%的掌握社会80%的财富，在灾区的居民当中，至****20%的是比较富裕的阶层。这个当中我们**算没有20%，只有有10%的来买房，量都非常大。三分之一德阳绵阳的城市，分流了城市了购房者，灾后有钱、有一定实力买房的阶层，他们一定不会选择在当地安置，他们会选择把老婆小孩送到成都来。他可能留在当地建设工地，有非常强的购房欲望。在绵阳德阳买房，在和当地进行安置没有什么区别。这个灾区的购房者的量很大，**保守的估计**是2000万平米，不是瞬间释放，而是未来两年释放。

　　赖瀚林：理论上是这样。

　　冉徽川：有一些人，还有无法恒定的，这些比较高的收入阶层，他以前在成都已经买了房子，这一部分人还是比较多。他可不可能在成都做买房？这个还是疑问。地震之后可能会把更多的家人送到成都来。再买房。包括我们的了解，直接跟灾区的购房者聊天，他们到成都来购房的欲望很强烈。

　　主持人：这个需求越大，对开发商是馅饼，对消费者来说是不是房价更高？

　　冉徽川：不是。首先他们当地的房价比较低，他可以接受比较低的房价。现在的买房都是自住性，能少一分算一分。不像投资购房，只看涨，什么****无所谓。这个自住性不一样，楼市涨不涨与我无关。刚性需求是不管涨还是不涨，都要买，但是一定要以****的****来买。是这样来考虑。所以对于购房者来讲，他目前买房**是要注意几点。首先以成本价或者接近底价这个****去买。

　　主持人：你们首先要公布成本价。要不然别人怎么知道？

　　张学勇：对上次我们也谈过，要求公布成本，可以做得到吗？

　　冉徽川：如果公布房价，那我们**是出卖政府。我们的成本为零，政府也能够达到30%利润。政府如果不强制要求，我们**不会公布。

　　赖瀚林：我针对2000万发表一个观点，我觉得他观点是成立。因为成都的灾后重建是3到5年，释放是一个很长的时间段，但是2000万这个需求量会不会全部进入成都，这个基本上可能性不大。为什么政府保障性住房是在今年特别加大力度，现在还没有出来，包括廉租房，经济适用房，限价房。前面两块还没有大面积的推广，首先这个量是非常大，会消耗2000万的需求量。还有**是冉总谈的，灾区到成都买房，对****的敏感度非常高，为什么呢？因为他参照不是成都的房价，而是下面三、四级城市的房价。比如温江看房子，3000多的房子，他**觉得还高，他这个典型以他们地方来参照。他们这个标准有一个认可的过程，可能**是说，有一些是在徘徊，一个是政府给他讲，有一个保障性住房，还有一个要不**是赔付货币的形式。他们会在这两种比较，比如成都买一套房子，付出更多，他会选择保障性住房，如果购买力可以承受，他会选择在成都购房。所以从目前了形势来看，整个成都的需求量还没有，从灾区****释放的量非常非常微小，基本还看不到。个别的通过一些****的措施，会加大对灾区的吸引力。整个从城市来看，灾区购买力的释放可能还会持续，**是1、2年才可以释放出来。现在更多**是大成都区域，纳入旧城改造范围的这部分在释放。

　　主持人：孔祥虎这边有这些数据出来吗？

　　孔祥虎：这边研究中心对今年上半年6月份有一些数据，今年6月份主城区供应的面积是51万左右。这个数据比上个月，比5月份要下降13.8%，针对交易情况，供应情况是持续下降的状况。对郊区来说，下降的幅度更大，他供应面积比上个月下降52%，供应的面积也是11万左右，主城区供应下降的幅度比郊区要小一些。交易范围来说，我们从512之后到目前7月8号，主城区总共成交套数是10281套，成交面积是88.4万平米，日均成交量是117.3套。另外一个数据**是成都市出台政策之后的交易数据，从6月15号到7月8号，全市成交4095套，成交的面积是38.1万平米，日均成交是171套。这两个数据跟512之后成交的数据有下降。还有一个**是512之前，6月15号到7月18号，这期间是24天，我们比较512之前，6月15号之前的24天来看，政策出台之后的日均交易量是171，之前的是210。从这个数据来看，政策并没有****促使一些购房者马上下单购房。可能**是有一些媒体，有一些机构对于市场的乐观的说，3到6个月，市场**回暖，这个观点过于乐观。

　　主持人：你们**后的结论**是政策没有促使市场更大的交易量。

　　孔祥虎：对。

　　主持人：不仅没有帮助，我看到你的博客，还提出会加大供需矛盾这样的观点，陈述一下。

　　赖瀚林：这个政策本身没有错。他对很多解释，操作性很不实用，包括灾区的消费者对政策的理解是很有限的。而且他们看表现，其中有一条普通商品住房和商品住房两个概念，我们举一个例子。灾区来的购房者，我们说政策，买了普通商品住房有一个契税全额的补贴，但是根据细则，什么叫普通商品住房，**是高于同一区域范围均价的1.4倍，这个同一范围是多大？是按半径还是按？

　　孔祥虎：这个均价是，成都市公布了，三个环域的****，是采用这个****计算。

　　赖瀚林：消费者不会这么想。消费者要简单明了的，要不你有给一个指导****，消费者不会算，你这个房子是不是低于周边房子的1.4倍，你算两下**很烦了。包括很多细则也不实用。政策出台以后干净的需求反而会买，政策出台之后还会加深他的心理预期。政府来说，他不应该去强化这个预期，而是消除这个预期，通过这个政策背后可能看出房价还会下降，**观望。****个不实用。消费者来说，他只相信他所可能得到，或者眼前看到的事实。比如非典的时候，成都政府也是为了救市，也有一个财政补贴，**是2%的补贴，到现在很多消费者都没有拿到。里面包括这个契税，这个**早都是两年后才拿到，**迟三年才拿到，但是消费者对这个不敏感，你要不现在买房给我，我才相信。我们没有这个客户去主动的说，问这个优惠政策，他只关心开发商给了多少优惠措施，没有问政策的。所以对这个政策促进作用不大。你越给他说，反而他会觉得这个房子还要看一下，加重他的观望情绪。

　　孔祥虎：政策要涉及两个方面没有办法解决。****是首付的问题，******是利润问题，对于需要改善居住的人来说，因为这两个问题没有解决，可能这两个方面的需求会得到大的释放。

　　张学勇：这个方面他们更有发言权，但是我思考上次成都市办公厅发了意见以后，**是从这个角度来说，也是对行业进行整顿一个好的时期。一些不是很讲社会责任感的不诚信经营，一些失信的企业，这个时候政府想一些办法尽快让这些企业、开发商让他尽快的退市，如果可以做好，可以更好的保护消费者，可能大家的购房心理会更强。

　　冉徽川：对，我不赞成政府勉强救市。从去年的宏观调控到现在，楼市泡沫这块，我觉得是初见成效，不能把宏观调控的成果**毁于一旦了，泡沫还是要聚集才行，真正好的企业，好的项目，不在乎我的项目、我的产品是靠泡沫才可以卖的掉，我挤泡沫让不好的企业，不好的项目淘汰掉。当然还有一些泡沫是土地的泡沫要挤掉，政府乱收费的泡沫也要挤掉。地方政府是要保住这块，企业卖不到房子，政府各个方面也受到影响，政府也希望楼市像去年一样疯狂，地方政府都是这样，还是不好，我希望继续调控，政府应该做的事情，首先**是把住房社会福利解决方案要解决好。这个幅度我还没有看到有很大的幅度，**是今年的幅度会特别大。一个方面这个社会住房福利解决方案，如果要出台的，也不保护社会的10%的高阶层，而是为了保护更多80%以下的，或者60%以下的中低收入阶层。所以我认为政府一方面要加大这个住房福利制度的建设，另外一个方面**是减少政府对这个房地产过于的依赖。把这块减少，减少企业的压力，同时也是结果**会落实到房价，**后**是老百姓得到好处。

　　张学勇：我补充一点**是看到这个意见以后，其中有一点鼓励很多企业参与灾后重建，这块政府没有错误。但是把关上面要更严格一些，一些本身信用度不是很高的，甚至严重侵犯购房者权益的要剔除来。灾后重建更多是面向灾区的消费者，如果这块没有把好关，给灾区的消费者是雪上加霜。

　　赖瀚林：这个政策中要求，有实力的开发商来做这件事。

　　张学勇：仅仅是有实力。其他呢？不能仅仅因为企业有钱，规模大。

　　孔祥虎：这里面还涉及很多监督体系。不然到时候**出现很多的豆腐渣工程什么的。

　　主持人：所以我们现在要得出一个结论。你们觉得不是馅饼？

冉徽川：我觉得灾后成都这个市场可能区别其他地方市场，比如说跟上海，深圳、他们会有所不同，因为我们有灾后刚性的需求，虽然2000万平米是逐步释放，但是一定会释放，而且我觉得释放是从奥运会开始，对成都楼市，对开发商来说，是一个喘息的机会。因为新政以后，大家还没有做好准备，大量的房子蓄势待发，开发商打了一个措手不及。灾后刚性需求，至少上让我们开发商有一个喘息的机会？

　　主持人：对开发商是一个馅饼？

　　冉徽川：对购房者首先房价很低，要把握。四个点，首先**是要找较低的房价。甚至很多房子都是成本价，包括蓝光的项目，我们的项目。像这样的房子购房者应该勇敢的下手。******是郊区的低价房，也是消费者要关注的****，郊区的房子本身****低，现在有优惠，值得买。发展潜力还是有，不像主城区，郊区一旦发展好，区域整个价值提升，房价还有上升的空间。郊区这个区域，****关注城东方向，地震之后，城东和城南是**受到青睐的，但是城南是发展的比较早，成型的比较早，房价高，而城东也是大家热衷的方向，城东的房价是比较低。特别是龙泉这个区域，以前是弱势区域，感觉比温江、华阳弱得多。地震之后，龙泉这个区域，这个是给购房者除了城南之外，****选择。不光是我们卖的好，城东很多楼盘，没有做促销的，大规模广告都卖的非常好，因为****便宜。第三**是把握特价房和零首付的机会。比如我们前段时间推出的特价房，购房者不买真的可惜的。特价房有必要要追，有一些企业为了形成一些市场热点，故意搞的特价房，他的****确实是特别的合适，还有****的大盘，推出的零首付，这样的活动，对购房者来讲也是一个机会，因为现在通货膨胀的压力很高，零首付是无息借款给购房者垫支首付，这个机会给购房者，首先是无息花别人的钱，是划算。****考虑物价上涨的幅度，可能上涨的幅度会超过20%到30%，这个幅度相当于你借了10万将来只还7、8万，还赚钱了。这个零首付的机会对购房者来说是一个好的机会。第四要****现房，特别关注这个已经建好的房子，已经建好的房子不会出现很多问题了。******是准现房。首先****在建，这个还是可以买。我觉得购房者这四点要注意。首先是底价，****是郊区，第三是特价和零首付，第四是现房和准现房。

　　孔祥虎：我觉得是小馅饼，但是存在一定的风险。小馅饼**是开发商的优惠要大一些，但是存在风险**是目前市场相对销售商遇到很大问题，开发商资金链会出现某些方面的情况，对于中小开发商开发的楼盘，相对来说要谨慎一些，对于大盘或者品牌开发商来说，实力雄厚，今后出现问题可能性相对比较小，消费者选择楼盘要考虑风险因素。根据开发商的实力，根据自己的消费能力再做出决定。

　　主持人：**是我们今天的访谈预告发出来以后，有网友也有评论，说“馅饼大了也不好接”。你这个小馅饼他们可能比较认同。

　　张学勇：我比较认同孔经理观点，不要因为他是馅饼，开发商有一些水分，有一些噱头，这种东西一定要剔除掉，要理性的判断。

　　主持人：你还是承认是一个馅饼？

　　张学勇：是一个馅饼。

　　赖瀚林：我看这个是针对谁？是开发商还是消费者？开发商不是馅饼。是两种说法，他的利润空间降低了，意味着这个利润大幅度的缩水，而且他的成交量大幅度的萎靡。怎么叫馅饼呢？

　　冉徽川：现在开发商能够把手上的房子卖掉，不管赚不赚钱都是好的。

　　赖瀚林：我们两个着眼点不一样，他说范跑跑好，我说做朱坚强好。

　　冉徽川：对，比如说现在行业现在开发商**被一个巨石压住的，脱身比较好，活出来是一个好汉，如果舍不的，**整个进去了。

　　赖瀚林：不仅仅是需要范跑跑这种中小开发商，也需要有朱坚强这种有实力的开发商，你到**后**得救了。

　　主持人：**近**是有人呼吁开发商做猪坚强。

　　冉徽川：我还想给开发商四个建议，****个**是不要急，不能自乱阵脚。现在很多**是自乱阵脚。蓝光的房子怎么以那么低的****卖。我们怎么办？我又不敢降。怎么办？现在**是开发商很着急，很危险。

　　******是开发商要大胆降价，谨慎营销。大胆降价哪怕没有利润，跌破成本也要降价。****营销，你降价以后不一定搞推广，宣传，也没有用，降价太多了，你降价以后，你不要推广，要谨慎推广宣传，不一定要做大量的广告投放。特别是对于中小型开发商，你跟大的开发商没有办法比，你做营销也是浪费钱。

　　第三点集中资金，现房为王。要紧缩各个方面的资金，把资金集中起来，把房子修好，现房为王这是**主要。

　　第四把房子修好，积极备战，等待时机。灾区的购房者，一定会买现房。但是你****点要实现，房子要修好，****下来，**等着人来买吧。

　　孔祥虎：说到冉总有一个大胆降价，但是不要对外宣传，谨慎营销这个，像中海、万科这些，基本上他有一些项目，在这个方面做营销的时候，只是针对老客户做一些推广，很多项目大家都看不到他作很多推广，其实他有的项目是在继续做营销的，

　　冉徽川：像过去那种狂轰乱炸的营销是越来越少的。

　　主持人：好，非常感谢冉总，不仅仅给购房者一些建议，还给了开发商一些坦诚的经验。**后各位来总结一下自己的观点吧。

　　赖瀚林：我觉得有一个误区，灾区2000万不能支撑成都楼市，想依靠这2000万来救市不可能。在地震之前谁买单？是灾区吗？不是。可能我们描绘的馅饼，2000万在两年以后爆发，但是这一部分要买，可能会在乎价钱的那种，市场的供应又不是全低端。这个是不是**跳楼、自杀。这个刚性需求在哪里？还是成都。所以更多人来说，这部分需求指望灾区2000万是不现实的。然后我还有一个观点，成都的房价，可能不排除还有下跌的可能。可能冉总很多观点他比较谨慎，因为他毕竟代表开发商。馅饼是针对政策，所以我是针对政策来说的，我觉得这个首先一个观点市场需不需拯救？我觉得不需要拯救的。包括我刚好要写一篇稿子，也**是《楼市需不需要拯救？》我觉得是一剂毒药，国家宏观调控是要抑制化解人民币升值。因为中国的房地产是热钱堆积****的地方，为什么股市中国不救市，因为进了热钱，他是急于套现，把股市的泡沫累计高了，现在**是放大他的时间成本，让他无利可图。房地产也是这样。热钱投机者，**像去年很多一个人买几十套，上百套的买，**是把房地产的****放大，泡沫累计过大，所以宏观调控要降低这个预期，把房地产市场的泡沫剔除，让他健康。所以我们看到刚性需求有限，很多人有一个误区**是说，我也发表过一个观点，更多**是2、3级灾区的人这个向成都靠拢，他可能是一个馅饼，但是是纸上的，不能吃。可能更多对开发商目前这个市场，要不**做范跑跑，要不**做朱坚强。你的实力挺住，等风头过了，收获很大。市场的博弈，你的房子再涨他还是不买。我不站在任何功利的角度讲房子。我是实在的讲，我认为下季度还会下跌。

　　孔祥虎：我觉得对于购房者来，理性的选择适合自己的房子，在下一阶段，根据情况，觉得自己能下手**下手。但是从市场角度来说，我个人的观点，和赖总差不多。我觉得市场下降的空间还有一定。开发商可能会陆续搞新一轮的****战，市场的回暖期，还是恢复持续一年左右的时间。

　　张学勇：我分两点来说，******是对消费者而言，还是理性消费是****位。如果消费当中遇到什么问题，《中国消费者报》是你维权**真诚的朋友。

　　****针对开发商而言，我还是坚持报社一贯的观点，包括消费者合法权益是全体社会共同的责任，企业是****责任人。希望在成都的开发商，在灾区重建的过程中，切实肩负起你们自己应尽的责任。

　　主持人：好的，谢谢各位的参与。

（原成都速记   炫指速记）