成都炫指速记（原成都速记）为此次活动提供现场速记。
速记实录内容：
周鸿：非常感谢各位光临我们这期的焦点关注，这期我们是以博客论道的形式，在座的四位都是在我们焦点网开通了博客的博友，像海哥还有冯钰，都是我们去年的年度地产新锐博客获得者，张总也是经常在博客上发表一些专业的文章。今天请大家来，**是想聊一聊关于昨天刚刚闭幕的春交会，因为它特殊的历史背景，所以引起了很多的关注，有很多的话题值得我们探讨。首先我介绍一下本次访谈的嘉宾。
我旁边这位是星彦地产的总经理张猛先生。坐在张总旁边的是合泰房产的副总经理黄海先生，那边是红星国际的推广总监冯珏先生，以及《居周刊》朱红看楼的主编吴杰先生。
这次的房交会各位都是亲身经历了，首先我想问各位的是，这次房交会留给你们印象**深的是什么？这次****的特点是什么？
张猛：****的特点我觉得降价是一个主题。我觉得消费者参加还是比较踊跃，开发商也是把这次房交会当做一场赌注，我们参展的项目还是取得比较好的效果，还是达到一定的目标。
黄海：张总这些话太官方了，整体效果不错。我个人感觉今年参加房交会的开发商，不光是布展还是推广，还是在卖场的活动，都跟一个主题**是****相关。包括宣传方式的变化，现在游走于卖场里面，都是拿一个牌子做信息，我们优惠多少，实际上降价已经形成了。你取得的成绩好不好，跟去年同比肯定有下降，跟05、03比肯定是往上走，城市在发展，成都的聚集力在加大，所以今年房交会****的变化是各个楼盘对****敏感的推广，在卖场里面表现的很强。
******是说，所有的除了展场里面做营销，外围的营销，走出来发单这些，流动的导购在加大，说明开发商的压力很大。这场房交会更多给开发商什么感觉？**是试探一下****，到底老百姓观望到什么程度？真正的来讲，现在的房交会**是开发商作秀和把品质表现出来时候，实际上要达到买房的交易量我认为不太现实。现在人多了去了，但是落单在降低。反过来讲，现在更多是房地产行业在做PK，做功利的表现。房地产交易我认为以后会被分流，包括媒体，我们选择也很多了，除了纸媒还有网站，我有时候买房都是上网收集一些信息。去房交会的人，要么**是信息不对称的人。一天我算了一下，一个人认真的看的话，一天只可以看3到4个盘，实际上房交会是一个信息的传播，他的后缀效益大一些。
周鸿：这次看到是**多的一次，285个楼盘参展，按照你的意思来说，这次可能楼盘参展，主要**是由于想试探市场，这个因素占的多一些？
黄海： 我认为这次房交会，是开发商对房交会抱有一个希望，**是老百姓到底观望到什么程度，**是下一阶段的一个探气。如果整个交易量还在发展，实际官方数据还在降，可降低了以后，郊县的楼盘还是大的，他可以把降低稀释了。整体来看，我认为开发商**是去试探****，试探行情怎么样，为下一步调整销售进度或者方案，或者推广，调整营销会起到一个阶段性的调研。要问一下冯钰你们怎么说这句话。
周鸿：我觉得海哥是**能说真话。
冯珏：**是给下一阶段的销售整体定位，包括销售目标定一个位。其实我觉得，刚才海哥说的挺有道理，我个人感觉，****成都房管局这么一个危机公关是有效果。包括是把房交会从大假期间提前，包括整个有很多方面的合力在共同的引导市场的小环境在发生变化。之前成都市场的大环境以及全国市场的大环境有一个类似的地方，**是大家以降低促销为基调做这么一个对****底线的试探。成都的危机公关出现以后，对消费者的一个小环境和心理舆论正在发生一个偏转，目前房地产的****，是有他的价值做支撑的。在这么一个基础上，我们看到这次的成交情况，到访是比较踊跃的，成交如果欧阳小明(音)那边的数据可信的话，确实是起到一定的效果。
这次的成交是达到19个亿，环比秋交会只有14个亿，去年春交会16亿，在这么一个试探阶段，能够达到比去年的春交会还要理想的结果，我们觉得从危机公关的角度来说，是相对比较成功的。那么从现场的角度来说，确实是各个楼盘都在试探对手的****底线，同时也在试探消费者的心理底线。所以我们看到很多区域楼盘打折促销的信息，包括很多大楼，像珠江3980的信息，应该还是对消费者起到一个比较大的吸引力，再加上有两个其他的原因。
******是**近的房租在呈上升趋势。
******是售租速度也是在非常大的增长，现在是从底部抬高，来改善目前房地产投资的价值体系，从改善售租比。现在老百姓有一点慌，大家也是看到，物价是存在一个飞速猛增的过程中，同时二手房有一个下跌，但是租金呈现一个比较明显的上涨，从这个角度来说，抬高底部来改善房地产的泡沫现状，所以说，如果这种情况持续下去，我们认为消费者的观望心理会发生一些变化，如果这次成交是真实的话，我们正在看到这种趋势，当然本次的房交会还有一些比较抢眼一点营销的手段，或者渠道的手段，比如说这么一个沿路的引导，还有包括现场的引导，很多大盘做的不错，包括万科没有门的展场，包括雅居乐现场发一些花种子，还有远大风景做的气模，应该说开发商也不能从****上思考，还有一个方面也是从多个角度与消费者进行一个沟通。现在消费者还是相对比较热情，从一个表现来看，目前还是朝着一个比较良好的方向走。
周鸿：刚刚你说到不能打****战，但是现场看到**抢眼**是****战的方式？
冯珏：这个还是有一定的作用，至少开发商他不是****是以跳楼价，亏本大甩卖这种血淋淋的方式来做促销，更多还是委婉的渠道，更加有沟通性的角度来进行对接。这方面还是有一定的效果。当然这个数据，我觉得不能深究。
周鸿：有待商榷。听一下吴杰的看法。
吴杰：这几天作为我来讲，我正在调研，这届跟往几届比有很大的特点，****是开展的群体年龄的结构我们做了统计，大概25岁到40岁占了70%左右这个群体，这个群体来反映可以看到这个市场。我们成都现在国家政策出来以后，他的投资炒房水分挤压了以后，刚性的需求还是大量的存在的。******是因为去年到现在，这个阶段，很多楼盘，搞一些大量的促销政策，也是引起这一部分人，集中在房交会来看，来了解的一个原因。那么**是从我们昨天，对实际的调查来看，大概90%的人对5000以下的房子是非常愿意接受的。也恰恰迎合**近很多楼盘，一旦他的****稍微有一点波动，**会带来一定的销售量，这个是对市场的反映是非常默契。
我非常赞成张总写的博客，我看了以后觉得写的很好，他确实也分析到08年楼市，春交会以后下一步怎么走？他也告诉开发商怎么走，买房的人如何买？我觉得这个文章写的很好很到位。**近**是说，这两天有很多的人作为我们也好，给老百姓出主意买房，有少部分外地人，住在赛家酒店等，也想买房，想买别墅，但是他的要求高，****也是想超点底的概念。不像往届有很多的人大量的人。从这些情况来看，成都目前的楼市，他要跌到什么样也不可能，他只能说对你这个价位上在上下波动，均价5000左右，是成都楼市**支撑的起点。这次房交会从官方公布的数据成交近20亿，我们这个数据不评论他的水分有多重，但是对老百姓来讲，买房还是要买，不买还是不买。不过楼市下一步很难做。
周鸿：这次我们在房交会也是现场采访了开发商和购房者，他们说的很有意思，开发商说印象**深**是打折这个词语，换一个词**是优惠，问他们为什么用这种方式，他们说可能是资金链有问题，可能是对下一步楼市看的不清楚，所以用这个方式，我们对购房者的采访他们也是真实的买房的需要，解决住房问题的比例占的多一些，而且即使看不到下一步楼市走向的情况也是这样。那天跟海哥聊的时候，说到房交会的“三大怪”，介绍一下。
黄海：******是****优惠，销售手段都很直接。所有的广告词“经理推荐房”太多，都想到同样的名词。这个怪，还有布展的方式怪。有一些楼盘还是有一些街边的方式，怎么去拉，喊客的方式，很直接。**是这三大怪。还有一点吴杰说的有一些我不赞同，我一直坚持，我认为中国的房价是有泡沫的，现在也有。我们除了蓝光不谈，今年供应的房子，应该是06年拿的地，中海兰庭拿地470多万，楼面价多少，现在卖5000多，还是有很高的利润。所以这样来看，实际上对前端时间的回调，这是很正常的，现在不是竞争，现在是资本竞争。
****是供应量太大了，你算一下，**多五城区可以卖到1200万，去年是1500万。“927”新政打击了谁？不是打击购房者，是打击我们投机人投资人，有时候我们买一个单元买一个楼，我们相当于一个小开发公司。为什么这个金融政策影响我们，**是因为中国的产品理财太小了，而且房地产保障人很多人尝到甜头，所以很多人进去，所以这个回调还要往下走，过了5.1**可以看到开发商下一步要怎么走？可能不是经理推荐房了，而是老总推荐房了。
所以我觉得还有一个问题，我前天我陪成都一个****房地产公司老总聊一个地的时候，他讲一下从众心理，他说我们还是要考虑一个措施，正常嘛，都在降。******是资金绷紧了，******是需求的愿意降低了。这个说明中央政府是有办法，前段时间等你去拍，两年必须卖空。而且开发商现在回调很好，为什么？****个是在真正做产品，******是实实在在，前段时间老板都说，卖那么快干什么，这段时间说什么，抓紧拿回现金，下一步市场更不好，今年整体的形势还是不好。******是高通涨，******是需求的内需CPI的加大，包括我们的出口，今年房地产行业很多人会失业，我认为小公司不存在问题，包括我们老板聊的时候，他在笑，因为我们没有拿到地，有现金，小公司还不容易死，他没有拿到地，他要么转项，反而有一些大公司不行，川内有一些膨胀很快，非正常发展的他可能会出问题。
黄海：在交易中心大堂那块。所以我认为今年的房交会都不好过。而且大家确实做的很直接的推广，但是反过来讲，大家一定要有危机意识，如果五城区开工量到250万平米，只卖1500万，有一半都是空置。有像97年外化城(音)小区都是空置，很可怕。我说的比较多。我们站的角度不一样，一句话我觉得有风险。
周鸿：说到推广方式，我想说一句题外话，除了经理推荐房，还有买房送房子，送家电，甚至送房子。所以我们看到除了目前楼市遭遇冷遇之外，还有一个原因**是营销策划的方式比较落后？两位有什么看法？
张猛：其实现在可以说是性价比的的时代，一系列的打折优惠都是为了提高楼盘的性价比，所以现在开发商已经进行****战阶段了。从营销的角度来说提高性价比降价是一个办法。要么你降价，要么提升品质，同样可以提高性价比，所以有一些楼盘他不降价，但是可以增加一些附加值，这样的社会形象会好一点，消费者也有保障。如果只是搞****战，但是对楼市的信心有一些打击。
我听说城南有一个楼盘，名字不好说，说是前段时间突然要降30%的价，反而搞的很多人不敢买了。所以我认为片面的降价不是好办法。****我认为，现在的楼市是坚定信心不是自己给自己打气，而是要重新审视房地产作为一个产业他自身的价值，我始终认为，土地作为一个稀缺的资源，他的价值比黄金还贵。所以随着成都下一阶段城市发展的进一步加快，成都的土地价值还会进一步的提升。比如说**近有一个现象，大家都在谈，为什么出现上涨，从一个角度，反映出成都吸引力的加大。两个原因，新特区以后，大量的外来人士涌入成都，导致上涨。****个原因是打算买房的人，因为房价高买不起，**是转为租住，促进了成都租金的快速上涨，从经济学的原因来讲，只要房租的租金上涨，可以凸显他的价值，物业的价值在上升。这个价值上升了，从这个角度来看，肯定从长期的角度来看，肯定会带动地价房价的进一步上涨，这个互动的关系是非常明朗的。
还有对当前楼市的判断。我认为目前这个阶段，其实两个方向走****都是不理性的。比如一个方向有可能下跌，有可能在三环内会降到4000多，这种可能性，从我了解的市场可能性不大。为什么呢？这个一个是土地资源的价值，三环内土地已经非常非常少了，三环内的楼盘，可供政府出让的地已经非常少了。这个导致他的****会上升。所以我始终认为，近期拍卖三环的几块地，已经****到500万左右，整整降了50%，我认为这种地块，可能几个月，这个地价还会反弹。三环外一些楼盘，确确实实是因为去年的涨价幅度快，有一点失控，**导致性价比偏低。
所以根据我们的调查，城南城东城西城北，大部分的楼盘下降下滑都是控制在10%到20%，比如东二环普遍的降价是15%。这个幅度已经非常理性的。只要销售的速度一上去，****的下滑**控制了。但是有一些开发商确实还想等一等，看一看，这种心态还是有。现在开房80%到90%都是自用型，因为从三月份开始反弹，去年还是观望，已经半年时间，发现这个楼市降了10到20%，有一些确实要结婚需要买房，需要选择地段的，他还是开始下手了。 这个还有另外一种心理，我们**近也是在往这个方向深入研究，是****重要还是资源机会重要？可能有远见的客户，还是选择资源机会，比如神仙树，你三四年前不买，现在买机会少，****也高了。同样类似这种趋势的选择，在成都还是很多，如果你现在不下手，以后也难了。包括高新区，现在叫天府新城，这个区位好几个楼盘以前都是7000以上，近期已经回归到6000左右，我认为这个性价比已经非常的突出。我认为这个是未来的升值前景是非常大。这个**是需要消费者、购房者，更有前瞻更有理性的选择，不要贪图便宜几百一个平米，为以后耽误大事。
从未来的角度来说，成都的房价肯定远远不是现在这个状况。而且中国自古都是地少人多的国家，土地紧缺，未来得土地，相当水资源是相当的紧缺，随着人口的数字在进一步的强化，再一个城市化的进程，估计现在至少一半以上的农民要用如城市，这个土地资源是非常的紧缺，这个跟西方国家不同，澳大利亚多少人，他的土地面积多大。为什么像这些国家，他的房价上升非常有限，**因为是人少地广，他的需求有限。但是中国这个需求，5年成都什么样，3年成都什么样，现在成都什么样？可以类推两年以后五年以后十年以后，我经常开玩笑，可能10年以后，你要从城东走向城西，有可能要带一天的干粮才可以走到。现在这种成都作为整个西部****一个中心城市，他未来可能成为中国超大特大城市的基础，也许未来可以跟成都比人口**是上海。
周鸿：我们注意到中间一个矛盾，刚刚张总说的地价要上涨，刚才海哥他们都说现在房价偏高要下调。
冯珏：我觉得是这样，海哥提到中国的土地刚性，应该说是我们整个中国高房价支撑的基础。这个土地刚性是不是合理的？我觉得这里面有一个很大的问题存在，因为人多地少是无庸置疑，但是跟中国一样，比如新加坡，日本、其实土地****乃至房地产****的矛盾，也没有达到中国这么尖锐的程度？
为什么会出现这种情况？实际上我们一味的强调土地的稀缺性，正是在支撑中国****的泡沫，**是土地，因为土地本身**是单向供应，**是政府的垄断，政府有效的用这个舆论，来谋求房地产的政治。所以土地几乎是一年一番的速度，我们找一个土地类似的东西**是黄金，同样都是增值品，都是有限的，黄金的走势差不多从02到现在**是200，也只涨不到三倍，土地是翻了10倍，5年的时间，凭什么？**是单方面宣扬人多地少的矛盾，过分的吹大房地产本身的矛盾。一旦发现去年到今年的货币从紧，马上土地的泡沫**缩减了一半。实际上土地的泡沫还有要大。在整个中国城市化的进程，土地是趋高集中利用的，土地应该是不减值，而且是应该增加。
农民进城以后，占有的土地资源只有30个平米，在这么一个城市化的过程，我们认为土地资源应该是越来越充裕，但是由于这么一个供应，造成一个土地****的提高，但是我们真正要看，一旦要把土地放开，比如我们把小产权放开，马上土地泡沫**会被打回原形。真正引入市场化的竞争，马上**显原形。这种情况下我不是非常赞同我们单纯片面的强调人多地少的矛盾，强调高房价的合理性，高房价合不合理，只有依靠他的使用价值。
无论是售租比，他的盈利的能力看待，当成一个股票来看，或者是他这么一个收入房价比，比如我们说合理房价的区间，从使用的角度去确定这个合理的房价比的区间，这样才能够有效的圈定城市合理的房价区间。我们现在平均的月薪大概3000，家庭收入也**6000左右，实际上按照算6的收入比，实际上**是40万左右，白领以上的家庭，他这么一个房价，**是40万左右，再高应该是远远高于泡沫警戒线了。单纯去强调紧缩还是有问题。
回顾到这次房交会的过程，我们也可以看到其中一些问题所在。这次成交是有利的，成交的面积30多万平米，摊到每平米是成交****是5700，去年的时候，这个****是4000多，有一个很大的疑问，去年的秋交会是房交会泡沫的****，现在****回调的时候，我们成交的单价反而达到5700，这里面有什么问题，我不想质疑是不是统计方面出了问题，是不是有这么一个矛盾，我之前去了解，现在成交比较好的房地产项目，蓝光是达到500多套，恒大是400多套，这400多套里面，当时我很奇怪，恒大一直是销售不好的典型，我去查了一下，恒大的备案是150套，对外是400套。同时网站上面，昨天的财经首页有一个告示，写销售4.2个亿，差不多**是800套，这个气球**越吹越大。这里面虚的数据是怎么产生？如果4500是一个合理的数据，这个5700，以及多出去的50%是怎么来的？会不会有开发商让自己的员工来购房，虚假的合同来骗贷款，是不是大的开发商洗牌的时间越来越近了？这里面有很微妙的数据在刺激我们的神经，去年********4700，今年下跌的时候还变成5700，同时我们看不到成交备案，占据成交的一大部分。
周鸿：楼市特别敏感的时候，如果我们这些数据，不管是整体还是各个楼盘公布的数据，如果都是一窝蜂的时候，我们下一步怎么办？
冯珏：当大家都是用空洞的数据来支撑他的成交，我们会产生警惕。如果你没有相应的成交备案的支撑，对外宣称多少，他会代表一些什么内容？会不会代表IPU失败，我准备会****次融资，我会不会去银行骗取一些贷款。这是不是说明某一些大的开发商，目前的资金链已经非常紧张了。这次数据也许不是房地产交易中心产生的失误，这个是大的房地产商内部传递的信息。比如恒大与蓝光，这两家**占了1000套，其他的怎么办？每家卖不到10套，这几家恰恰是整个市场的高位点数，可能又是引线所在，不得不让人们产生一些联想。
周鸿：大家都说到，这次房交会是开发商的试探的行为，他们多数试到什么？得出的结果是什么？
吴杰：我觉得这次房交会，对开发商是上了一堂课。是什么课呢？******是搞房地产销售，随着政策市场的低调，他需要理智了。不是购房者要理智，购房者买房是理性，现在怎么销售房子，怎么运用项目要理智。不是像去年一打广告**可以卖房子，现在很少见了。这一课要深刻的领会。****我觉得，告诉老百姓的是一件什么事情？我觉得老百姓通过这次房交会也看清楚的一些，**像张总说的，我买房是选择****还是选择资源的稀缺性，是买他的未来，占他的资源的稀缺性，我**赶紧买，我也不在乎他的涨价怎么样。要买******等。
我估计这个房交会这几天的积累客户一消化，五月份消化怎么样，会有比前两个月更低迷的时期来了。买这个****可以再等。也可能秋交会来的更猛。所以我觉得，通过今年的房交会，他确实可以说明很多问题。特别有一些开发商，搞自己项目的时候，特别对代理商，去年要求是非常牛B的，现在要打一回头了。现在开发商一味的依赖于代理商要卖多少钱，多少利润，不可能。他只有放下自己的身价，好好重新思考一下自己的项目怎么整。可以保住自己以前开发项目的一部分利润都是很好。如果盲目的追求去年的暴利，只有死路一条。
周鸿：有一些业内人士分析一下，开发商经过一些洗牌，可能大的公司还会遇到资金链的问题比较严重，代理公司也会在数量上会大幅度将少，我不知道张总怎么看？
张猛：开发商数量减少这是一个不可逆转的市场规律，全世界各个国家都是一样，开发商会越来越少。现阶段代理公司反而是到了一个春天，因为咱们这个行业，我经常开玩笑**是买炭翁的行业，天气热卖不出去。相反这种长期僵持不下的市场，对代理公司来说，市场的前景非常好。但是这个市场的挑战和压力一点也不比开发商轻松，确确实实开发商卖不动，代理公司来卖，他只能在一定程度来起到一些作用，所以代理公司的压力同样非常大。只是市场机会增加。
周鸿： 张总也写了一篇博客，**是关于后来的楼市，春交会以后怎么走，你能谈谈这个观点吗？
张猛：我的感觉是这样的，我分析了两个案例，一个是深圳一个是上海。深圳92年93年的时候，很多房价都是1万，后来朱镕基搞了一次银根紧缩，**下降了50%以上，这个时候一调整**调整了整整10年。可以从官方的网站查阅，从深圳每年平均房价的振荡不超过300。维持了10年，一直到05年，才开始土地上涨，到06年翻了一倍。这里面有外资的热钱，还有炒房，这个有直接的关系。在06、07深圳的房价成交投资性的客户达到70%以上，深圳的房价**是人为炒上去。
****从近期的案例来看，“51”新政以后，只有上海的楼市调整见到成效。上海以前是7000左右，从02、03房价上涨，一下涨到1万5以上。**近“51”新政，上海**开始有所下滑。很多人预言上海的房价要崩溃，但是到现在为止，他也没有下滑，也没有怎么上涨，也是上上下下在进行调整。现在看起来，上海的房价也没有反弹。上海反而是进入某个理性的持久战。未来几年都是按照这个均衡状况发展下去，这个楼市**理性。我也分析成都的楼市，实际上05年以前，成都的房价是理性上涨的过程，速度相当比较快，但是还是可以接受的范围之内。只有06到07年才高速上涨。但是这次从“927”以后，银行的“双限令”出来之后，成都这个市场，实际上是出现了三个不同的阶段，****个阶段**是9月份到12月初这个阶段，根据我们的调查，房价基本上没有太多的变动，开发商还是在观望，但是成交量，那一段时间还是基本上是正常的在运行。
但是从12月初万科蓝光开是明显的降价以后，成交量开始下跌，****也开始下跌。**后到3月份以后我们发现，根据我们自己的销售包括其他楼盘的调查，成交量是有所反弹，有所上升。但是到现在为止，这个****还是持续的有所下滑，包括这次的房价会也是下滑，这是非常明显的趋势。所以我们的观点，只要成交量可以持续的放大，这个****下滑的幅度会逐渐减少，直至停顿，在停顿以后，也可能会出现缓慢增长这么一个趋势。这种事态我们估计，一方面海哥也强调从供应量，海量的供应，从土地的储备，带来资金上的压力，也可能会进一步的降价。几种原因综合，我们估计下一年市场还是会延续这个均衡的阶段，没有太多幅度的下滑，到3000、4000可能性很少，但是又想像去年一样暴涨，基本上没有可能，甚至不排除也可能会进入一个像上海一样持续的僵持期在一个幅度之内，也可能会持续到明年。
周鸿：在前几个月已经有不少的观点，可能这次房交会是转暖的契机，是一个转折点，在这次房交会上看到这种盛况，好像**后的晚餐一样，我不知道大家对这种观点怎么看？
张猛：我还是保持同样的观点，这次房交会想试水是试不了多少。这个局面在房交会之前已经预定了。甚至我和业内一些人士喝茶聊天的时候，**说这届房交会严格来说****不要办****，一旦办了以后，开发商有可能会集中降价给楼市带来挫败信心，还有消费者一看这个事态，反而更不敢买了。这个行业心理影响非常重，刚才冯珏谈到一个观点，我想表达另外一个意思。东方西方有一个****不同的区别，**是西方可以用房价收入比来形容一个市场是非理性，他**是忽略一个出发点，**是心理状况，东方人对土地的热爱和西方人对房产的热爱是不一样。他们对房产的偏好跟东方不一样，中国是农民大国，他从根子里面对房产的热爱是超过西方的。西方有钱是不会买房，他会去周游世界充分的享受人生，至于后代有没有房，不是他考虑的。但是东方不一样，他有钱**要买房。成都还好一点，成都年轻人有钱先买一辆奥托，再有钱再买房。但是中国很多城市，很多人**是赚了钱买一套自己的房，不管这个房子是远是近，总是要有一个属于自己的房子。这个心态在分析房价收入比有可能是人们忽略这个观点。
周鸿：这个心理上的影响，不光是购房者，对开发商也是。那么海哥，您谈谈？
黄海：我对于在座的三位的发言，我认真的听了一下。张总的观点我有一点不同意，我前一段时间去了台湾，台湾台北的白领的收入是相当于1万5人民币，他的房价是多少？贵**是2万多。便宜6000、7000到处买。这个是亚洲的地区，中国的版图。刚才冯钰说的好，现在中国至少在10年内，我们的建设用地不缺。我还没有讨论去释放集体建设用地，我只说城镇建设用地，我们指标不缺。****我们已经进入高密时代，土地不缺，成都用地规划实际上不缺。指标也不缺。所以我认为，因为他推力的部分太多，仔细看谁控场好，**是相关部门，媒体，开发商，**该回调。因为已经透支了老百姓的钱，为什么中央的人均工资要涨，你看像我的父母一个月600多怎么过？**是物价增长太快。开发商下一步还要对付另外一个问题，很开发商增值税的清算，这是一个利器。有很多开发公司已经在消融的。这个增值税不可小视。所以中国共产党执政的能力非常强，有把控经济的能力，这个增值税的清算，**已经让很多开发商睡不了觉。所以我认为下一步****还会回调。****是开工量，我们有一段时间是供应量大，需求大，现在更多是自住需求有多少？
你们看一下，包括成都是人居城市，今年四川这个月卖的****的楼盘，只有峨眉一个楼盘，2800，他800套房子，两天卖了700多套。峨眉是自住愿望非常强烈的城市。所以我认为，****是市场供应，****是开发商的成本运作。前端时间我不谈拍卖的，去年的几个地王不谈，前年拍的地要拿出来，三环以内**是4000多一点，所以我认为如果追求资本的周转，也可能会在****上考虑。如果他的资本本身**绷的很紧，银行对企业的贷款很紧，担保公司现在很牛，所以我认为开发商必须回调。******是增值税的清算问题，你赚那么多钱还是要清算。现在税务部门对这块清算，我是参加了全部清算我们这个项目，地税和国税的标准都不一样，因为所得这块是在国税，所以清算他实际跟地税差异非常大。所以我认为开发商下半年有很多做持久物业，增值税高了，可能会主观上因为这个原因去调整一下。三个原因促使房价下调是必然的趋势。还有**近的拍卖，起拍价**拍。很正常。**要把泡沫挤一下。首先打击****个层。我代表开发商，我们企业做的很好，我们做了大量的持有物业，我们做的商业物业，我们加大持久，不销售。
冯珏：我觉得海哥的公司，本身的土地储备很少，有一点现金的盈余。实际上如果没有市场大的波动，从目前的房价趋势是区稳。我们看到这个房价是回调10到20%是在逐渐的趋稳，而且这个成交量是在缓慢的回升，确实有这么一部分自住的需求是被释放出来。包括我认识的朋友都在问要不要买？该不该买？我觉得这个市场没有大的振动的话，也许较长的时间里通过消融因素这个房价会逐渐的起来。有几个开发商会成为这个市场的未来不确定的因素，这个是要去关注的。而且开发商，特别是全国性的开发商，未来对于市场会有一个比较沉重的打击。我们且不说现在的市场供应楼盘，应该说他的成本有高有低，如果03、04年拿地，他的成本大，如果去年拿地，有很大一批开发商他的资金压力是非常重。加上A股和H股市场，对房地产企业的上市持一个不是认同的态度。龙湖也好，有在融资方面有很大的突破。无论是商业银行的信贷指标还是股市的融资也好，渠道非常的难。对于这些高危企业没有高发性的消费量的支持，难度是非常大。如果要发生，可能会出现一种割裂，如果是简单的做资产清算罢了，如果整体的资金链断裂，造成市场不良的影响。我们更多是希望他的区域平等，还是要关注热点。
周鸿：海哥的热点是下年半下跌？您的观点？
冯珏：我们希望趋缓，但是存在不确定的因素。
黄海：现在很多朋友问是不是可以买，他**怕的影响**是预期。我认为买房，有钱有需要**可以买。所以**怕影响**是下一阶段老百姓依然认为还要到跌。包括很多开发商在回项目，包括大的公司对拿地不是特别有兴趣。所以有一个下调，这个很正常。实际我们仔细看，我有一个学金融的朋友给我分析的时候，他说实际上中国包括房地产市场，资本市场，现在来看上面的油很烫，但是下面很激烈，很多老百姓想买，但是也在观望。因为受到这波影响，他不知道什么时间什么时候可以买到****的。这个观望我**怕影响，影响他的购买速度或者购买预期，连锁反应。所以我不同意张总的说法，土地稀缺，10内不稀缺。三环路是56，现在北面，东面，西南面有大量的存量，还没有供应，所以土地不缺。供应是正常的，今年的供应大了以后，老百姓反而可以从容的选房。
黄海：房交会还有两个奇怪的现象，我刚才不好说。我今年带朋友走了一个团，我发现托儿回来了。有很多盘在用托儿了。这个是老工具，这个意味着什么？说一句老实话，**是陪购，**是传销影响。还是有压力。有压力大家**做好基本工作，**去练兵，我们公司是有预见性，没有拿高地，我们是做持久物业，拿相对好的****，我们也在开始收地了，估计两年开出来也不怕。这次房地产是我见到调整期以后，调整风暴比较大的一年。因为我是参加了所有的31届房交会，客观的来讲，中国的房地产不适合****市场化。需要有一些政治，廉租房大量的建，让他们不要房，把国外的游资打击一些，这两次房交会，除了一些�**粒罅慷际峭饷妗Ｄ憧次轮莅≌庑├赐蹲实模际呛苄〉牡悖际怯巫剩阎泄姆考廴康拇呱衷谕恋夭普晕业墓鄣�**是****到明年才可以到相对的心理修复期。投资，张总说的，2001年我到上海去了一个月，静安区一个楼盘，小户型我没有买，4500，当时成都的房价已经2800多，4500静安区啊，我当时考虑**是没有办法收租金，所以我**发现上海的房价真的没有泡沫，非常好。那个才叫幸福。**房交会来讲，我认为未来房交会为什么有人说市场好今年好，主办单位肯定要说好，说句老实话，除了行业的人士，我肯定会了解动态。****现在是多媒体市场，原来为什么到房交会去的多，因为我们没有网站，没有其他的媒体，没有居周刊这样那样的东西可以让我们有多的选择，现在有了。我不一定要去。现在为什么这次郊县去的人多，**是信息不对称。成都人去不去看房交会，你选盘时间非常长，两个月到半年都可以，所以房交会以后的功能会逐步的弱化，会变成一个展示，行业信息的交流。我是这么认为。
周鸿：我们焦点的博友还是非常客观支持的。
冯珏：现在高端的房交会，变成一个展示性的，未来科技住宅发展趋势。原来的上海的房交会**逐步转化为什么住博会。下半年还是不要发生大的增长，去年的供销比还是1：0.9，今年是1：0.5，差不多每周是15万方，每周的入市是30万以上，今年的房价有一大的增长，大的下跌的可能性很难，我们认为不能让这种事情发生。这次市场回调，不光是外资，还有港资，但是如果发生一个大的房地产****的波动，配合到汇率的降低，可能会引起市场崩溃。所以希望他在未来的过程中，保持稳定。然后再放量到过程中，保持稳定，而不是急涨急跌，都应该不是大的变化，如果脱离了基本自住的需求，有更多的投资投机的需求转化，我们认为他会更多给游资更多的渠道，这个才是未来的市场是不好的。这种情况，目前这种状态可能还是相对比较好比较良性的状况。
周鸿：从宏观的连锁我们希望他是平衡。
冯珏：对，急涨急跌都会危险平衡，要保持这个平衡，比大的雪崩性的变化好。
周鸿：吴杰，下面该你来总结了，您通过这次房交会看到什么，楼市下一步会怎么样？
吴杰：他也不会出现大幅度的下跌，毕竟成都的市场，做底做的扎实。******是说今年我的预计，5月份他主要是消化房交会这期间，有一些客户在观望，打折的，6、7、8月处于一个相对平缓的过程，也不会出现很大的上涨或者下跌。要说今年楼市有没有一点希望或者火花，我觉得下半年还是可能看到，有一些稳中上扬一些，**是平稳小幅度上涨，均价**是在6000左右。我们做一个调查**很清楚，今天上午我们**统计了一下，5000以内的有强烈的购买愿望，从我们了解成交的情况。从房交会这几天成交的****来看，大部分的****也是这个水平，有足够的支撑，所以我觉得通过这次房交会，房价不会下跌很好凶，上涨**是平稳的上涨。
周鸿：那么在这次房交会上，我们注意到有一个细节，有一个楼盘，他门口有一个工作人员，站到非常的笔直，手背在背后，可是是因为他站得比较久支撑不住了，突然笔直地往后坐到了地上，即使坐在地上，腿还是笔直的，手也还背在背后，我看到那个场景非常的百感交集，感觉**象这次的展会，以及现在的楼市一样，看似风光的表面之下，也隐藏着一些不为人知的心酸，在面临这样那样问题的时候，也是在硬撑。我们希望这次房交会不是一个拐点，也不是**后的晚餐，可能大家保持一个平和的心态来看待这个问题可能会好一点，谢谢各位的嘉宾，感谢今天各位的参与。
（原成都速记 炫指速记）
