成都炫指速记（原成都速记）应邀为此次活动提供现场速记。

速记实录内容：

　　主持人：今天来参加访谈的老赖和张明是我们节目的老朋友了，钟老师跟嘉联还是****次光临，今天要谈的话题也是一个老话题了——楼市走向。在几个月前大家谈这个话题的时候，当时的局势是非常好，房价、地价都在走高，入冬以来我们看到楼市发生了戏剧性的变化，现在大家再谈到未来楼市走势时，观点会相对比较保守了，今天我们请来的几位都是我们焦点网的明星博客，有代表个人的，有代表机构的，接下来我们**一起来谈论这个比较敏感而且是老生常谈话题。

　　介绍一下今天的嘉宾，作为个人参加的这次有我们网的水煮赖皮专栏作家赖瀚林，以及晚报钟学隽老师，作为机构参加的是嘉联地产的陈卫涛和刘智勇先生，另外还有《中国经营报》西南新闻中心的张明记者。感谢大家光临。

　　我们现在看到一个数据。在12月的时候我市的商品房成交量是7707套，比11月份少了2804，也**是说下降的幅度是接近了27%，这个数据很惊人，我们首先分析一个问题，现在楼市会用比较多的词语是观望、疲软，我们分析出现这种情况的原因是什么？我们先讨论直接原因，等一下我们讨论本质的和根本的问题，钟老师先开始吧。

　　钟学隽：直接的原因是受**近一轮宏观调控的影响，包括对****套房子的税收，还有加息，还有对开发商这一块的土地的政策，造成了整个宏观正常在这一轮的调控受力比以前更强一些，我认为目前的这种状态是受这个宏观调控的直接影响。 　主持人：大家记不记得，具体是在哪一个政策或事件后出现这个状况？导火索是什么？

　　赖翰林：“927”以后，政策出来以后，这个明晰政策还没有具体规定，他有两点，一个是提高首付款，你买****套房，你买地方套房的时候，原来是不限制，20%，30%都可以，现在****是40%，有的是50%，****是提高贷款利率，提高10%的贷款利率，**是加息。这时候开始**开始观望，****套房究竟是以个人为单位还是家庭为单位，一直没有规定下来。所以**观望了，但是现在的观望情绪不是很浓，大家在口头传播，说楼市可能要调控了。要等一下，大家**这样一传十，十传百，**开始观望了。

　　到12月10号，****套房政策明晰规定了，以家庭为单位，不管你是买****套房还是****，只要你是一个家庭，你爱人，你买****套房子，你爱人没买，同样是归为你****套房，因为是以家庭来算。这样**产生了一个问题，家人他下面有孩子的，他买房子也是****套房子，这**给很多人造成一种心理情绪，一个是成本增加了，一个是加息了，投入**更多了，在买房子时候会更多的考虑他的投入。如果是投资的话更要考虑，划不划算，收益成本几年才可以收回来。有这种心理压力以后，比如说原来炒房族原来可以买10套的，现在**只买一套了，我们说的这种刚性需求很大一部分是投资的需求，这部分的客户在打压以后，这种刚性需求大幅度萎缩，所以**有一个连锁反映，成交量也大幅度下滑。

　　赖翰林：所以同“927”新政后，这个观望是从这个时候开始的，从12月10以家庭为单位，****套房政策的确定，市场**全部观望，后来的第六次加息，中央对土地的规定，八部委组织了在全国土地的清查，比如说哪些暗箱操作的，还有闲置三年以上的要收回，以及相应的惩罚，这对开发商来说是一个调控。一系列的政策对市场来说形成一个心理暗示，国家对房价确实在动真格了。房价是不是要降了？！大家有一种心理期望，而且非常强烈。一旦这种心理期望形成达成这种默契**不容易被攻破。大家**相当于是一个利益攻守的同盟，开发商形成开发商的同盟，消费者形成消费者的同盟，大家在暗地里较劲，看哪个笑到**后。

　　赖翰林：很多政策出来以后，原来很多买房子的时候，**转变方向了，成为改购转租，他租房子住了，明确表示租房子，不买房子了，是针对一些刚性需求的。还有一部分是投资性的客户，比如说他是前几年买房子，现在抛售出去的，是转售为租，他**靠出租来赚钱，所以**市场出现两个****，一个是一手市场的商业环境冷淡，成交量大幅下滑，同时租赁市场很火爆，比如说你看中介，卖房子卖不出去，租房子的很多，供不应求。比如说成华区和金牛区，很火爆，两个****，一头冷一头冷，市场的观望情绪在不断的膨胀，开发商也是在这种市场的需求，大家在观望，开发商在观望，消费者在观望，**后这个市场的走向是什么样，大家都不知道，都在猜测。这个不是哪一个可以很****的把走势看的很横出的，不可能，消费者也看不清楚这个政策的走势和房地产市场的走势情况，大家都选择观望，选择某一个时间段，比如说以明年5月份为时间，那**看明年5月份以后看怎么样。

　　嘉联：我有不同的观点，我觉得房地产的大势走向，我们要研究这个问题要放在宏观经济这个大环境下来谈，才可以看的更清楚，我们先说今年，今年出现一个转势，上半年过了6月份了，我们由于成都市成为新特区，这个政策的影响，所以很多投资性购房，不管是炒家自住也好，都加紧购房，想房价更高，到6月份以后，成都的房地产市场供销很好，这**成了我们的一个拐点，是我们的国民经济中，我看到9月份的宏观经济数据，当时宏观经济过热，通货膨胀出现过热，在这样的情况下，中央银行**采取了一个信贷的政策，这个政策可以和2006年的中央的态度，当时大家整个银行业在加紧放贷，超过的中央的指标了。当时中央银行也没有说怎么样，今年超过这个指标以后，中央银行**要求各个银行卸单，去年有一些小的银行额度用完了，大的银行还有，先从信贷开始，后来新政出来，对****套房的出台的解释了以后，他的**对投资性购房进行了打击，要把原来投资性购房的房地产市场转变为一种自住为主的市场，这个政策其实对我们房地产原来的格局发生了重要的转变，我认为是这个政策导致了**后成交量现在更加萎缩。

　　嘉联：其实从10月份看当时下降了很多，当时是40、50%，但是从今年的4、5月比，我们认为是一个正常值不是很低，当时10月份下降很多，但是和4、5月份比依然高过4、5月份，现在有一点影响，政策还不至于很低迷，但是新政出台以后，对投资性的需求很大的一个打击以后，我们**发现进一步的下滑到****点。与去年****点是47万，12月份是62万，而1月份现在我们统计了一下，大概是接近25万的样子，如果乘以2的话是50万左右，我们看这个月和上个月比较，我们**发现成交量还是处于一个下滑，但是下滑的幅度已经在减少了，我们简单说一下，我们对明年的走势，成都的整个刚性需求都在，还有对紧缩的政策还有很大的负作用，首先他会造成今年的整个经济减速，另一个对今年的**业问题，影响很大的，因为今年**业是高峰期，对**业的影响是很大，我们认为这个政策不可能长期的持续，如果是解决了经济过热，然后对通货膨胀率进行控制了以后，我们认为整个政策有可能放缓，放松，这是我们的一个观点。

　　嘉联：另一个我们对未来的看法是说，很多专家在谈到美国经济对我们的影响，这是很大的，因为下半年美国经济由于次贷的影响，会影响一些西欧国家的需求，我们的外需这方面不是很好，外需的涨幅肯定和今年相比少很多了，这方面**需要进行一个弥补。所以我们看到中国银行对2008年宏观经济有一个预测，我觉得这个提醒大家注意，他们预测2008年下半年，或者到第四季度，有可能进入一个减息期，但是我们可以看到为什么要减息？是因为要刺激经济，我们现在是一个从紧的货币政策，刺激了我们经济内需，我们中国财政部**近谈到一个问题，要扩大内需，我觉得扩大内需对房地产也是好的，比如说现在对个人所得税的上，原来是1600，现在调到2000，还有企业所得税也要调，我觉得2008年促进房价上涨的一些有利的因素还是存在的。因为收入在变化，像这些政策会加大老百姓可支配收入，所以我们认为成都的房地产不至于到一个拐点，因为需求在上涨。

　　嘉联：前面对二次购房投资的一个打击，我们认为投资的需求是建立在我们自住需求的基础上，因为很简单，投资的需求**后我要卖出的时候是要看自住需求的来支撑的，旺盛的自住需求才会来投资，如果没有自住需求，根本**谈不上投资，我刚刚谈到刚性需求还在，我们看到今年2007年，成都市人均GDP达到3200美金了。这个意味着住宅需求的量将会进入段占性需求，比如还有很多专家提到的，30-50已经进入购房的消费期，还有城市化进程，成都我觉得现在不应该是说四川的成都，应该由原来的四川的成都，西部的成都，已经变化了一个全国的成都，为什么呢？经济在发展，很多东西转移到成都，而且成都现在不缺水不缺点，可能你要北方**感觉缺水，南方**感觉缺电，而且很多有利的东西都在支撑成都的房价。更何况，而且现在成都的房价不高，我们看到一个报告，中国的中产企业年收入在20万，可支配的房价大概是5800每平方米到1.8万每平方米，我们可以看到这个房价，我们成都的房价区间基本上在这个区间内，比如说1.8万你可以看到别墅，5800成都现在还买得到房，成都现在只是说一个观望的气氛比较浓而已，观望了以后毕竟要买，很多刚性的需求要落实下去，你这个期间观望这个半年**会形成一个累计。

　　嘉联：我们**后的观点是说，我们考虑这两个因素，现在的供应量比较大，我们可以看到房管局提供了一个数据，成都的可售面积，商品房这一块，近期的可售面积由10月份****的，420万左右，现在已经上涨到接近590万，这个供应量是很大的，考虑到这个问题，再考虑到大家观望的情绪，我们认为今年的上半年可能是一个振荡期。我们认为他可能下跌一点点，但不会大跌，我们考虑到下半年由于整个经济会放缓，再加上成都本身的刚性需求的累计，到时候肯定要经历这个过程。

　　但是说涨幅也不可能像2007年，因为我们刚刚谈到国家整体的政策的引导，要把投资性的投资和自住性的需求市场，房地产市场转变为一个以自住为主的市场，他这个政策有一个导向。由于刚性需求会对我们下半年带来一个逐步回暖的态势，涨幅肯定是有的，因为成都每年可支配收入每年是10%多的增长，成都按我们的惯例应该是高于我们可支配收入的比例了，对08年的房价的态势是保持一定的谨慎，但并不悲观，我们还是看好未来的发展的。

　　主持人：**近有一些购房者看到目前的楼市这个状况还正暗自高兴，猜想明年房子可能会降价，可是今天嘉宾给大家一个不好的消息，认为房价还是会上涨。

　　嘉联：现在**近一段时间信骚扰比较多，短信骚扰。开发商的量很大，他也比较慌，我觉得在4月份，这是可以多观察一下，一个是我认为多观察一下可售面积，另一个观察一下市场是否回暖，因为成交量是很重要的，这个市场对房价的一个接受度，如果是市场对房价很难接受，你可以发现，房价在上面是激素的下降，我们认为近期按惯例，1月份-2月是一个比较低的，那**说明我们的需求已经要来了。而且我认为可以看到很多，很多现象，我们对本地人对现在的房价来说，我看很多人，他们不认为还会低，外地人更不要说了，广州、深圳的人过来了，说你们才六千，才七千，用了一个“才”字，因为我们现在的收入跟北京上海比较还差了很远。那边真的是高！刚刚说到加息的问题，我觉得加息要看在什么地方，比如说在我们成都这种，是属于低房价的地方，他整体的影响不是很大，我现在**是买房，我买了房子，2007年我的月供一个月1900多，而且现在也**涨到2100多，我贷了30年，****在我的接受范围内，我们房贷还有一个优惠的，优惠下调15%，正常利率下调15%。我们看到一个数据，北京上海下调很多，到了年底肯定有一个还贷高潮，但在成都没有看到什么还贷高潮的，我觉得应该来说应该表现出房价应该在大家承受的范围内，并不是说太高，不能接受的。

　　主持人：现在也有两种观点，因为全国的房屋销售量都在下降，有些人说前一段时间可能因为房价涨得太快，行业发展太迅猛了，所以这一次是政府给楼市打的一针镇静剂，也有的人说是**近的调控政策太频繁，使市场有点承受不了，出现萧条。你们怎么看？

　　张明：我觉得我们在全国市场来观看的话，包括北京、深圳、上海有薇幅的下调，这不是一个行业的普遍性，可能是受政策的刺激，受成交量的影响，但是今年以来，不仅仅是成都、重庆房价上涨过猛，包括一些二级城市，三级城市，涨幅至少超过了CPI。但是整个过程中你会发现有一点，我们放在5、10年来看，应用一个经济学上的波段理论来看，在这个时期上调这么快，肯定有一个调控的过程，如果国家不出台这个调控的来调整的话？明年肯定会往上走。我们说大家熟悉的成都来看，平均的租金和房价的比例是多少？投资率和收益率，很多买了房去租房，有的能收回。我们说住宅市场，能收回投资的是少数，拿北京的一个数字来算，一套二手房在三环和四环间，****在一百万左右，他的租金是两千多一点，这么一下来，50年时间，收益率，整个调控是刚性和理性在博弈，市场在寻找理性的这一块去达到平衡，投资和自住的平衡，怎么让投资者的收益率能超出它的投资所付出的。这么一个过程感觉调整是有必要的，到了08年上半年，他会延续这个期间，他可能有这个波段的有所返回的的上涨。不说****，**是说趋势。我们现在预测****，或者说国家的政策的调控，明年有一个特殊的事情，奥运年，这个对北京的影响很大，成都也会有一定的影响。包括投资、经济，在这个过程中你房地产怎么去达到投资的平衡和房地产的实际的市场需求的平衡。这时候政策有这样一段时间的调整，对整个成都的房地产也好，包括全国的房地产也好，也是一个利好的原因。对部分开发商来说是一个不太好的原因，因为整个的回收资金也好，资金链可能面临一定的问题，但这个调整**终得出一个结论，我们接触到开发商谈到，达到多层次的需求。

　　张明：可能有的开发商你做高档的，你**专心去做高档，你做低档的，**去做低档。对市场来说，你收入很高的你往高端买，你可能经济很紧张，你经济适用房或者怎么着的，有一个市场从感性到理性，大家买房不是去分析投资收益率，而是听谁说，我亲戚买了一套房子，涨了20万，我现在买，不买的话又要涨价，他是盲目的，不思考他理性的过程，有这一段思想调整以后，大家想我花这么多买房子，然后我作为投资，我投到另一个行业或者股票，或者其他的生意上我的收益率是多少，这是消费者的心态，从感性到理性。

　　主持人：这一段时间不仅是购房者看不清局势了，包括开发商、代理公司，这些专业机构都会问媒体一个相同的问题，**是你们觉得明年的楼市会怎么样，王石也提出了拐点论，我也想问一下这个问题，是不是拐点真的到了？

　　钟学隽：我觉得讨论拐点和08年的走势要放在目前的特定的历史时期，以及未来楼市发展的空间，要结合这两个方面来看这个问题，当前来说我觉得拐点是出现了的，因为楼市出现了一些松动的迹象，无论开发商以什么形式，打折也好，赠送也好，不可否认有一些楼盘已经开始降价了，变相降价了。但是我觉得拐点以后降价的出现也需要放在一个部分和个别这么一个范围来看。

　　也许不是一个全面的，楼市没有全面整体下跌。我觉得08年**有趣的是，我认为个体和集中，和全面，户有相对不同差异化的表现，也许我这个开发商的资金链恼火的很，我**降价了，他稳什么？稳不住啊，大开发商，我**可以不降价，我挺的过去，**不卖。实际上**是一个区别对待的问题，另外一个从时间上来看，我认为从我们国家的宏观调控也好，国民经济的发展也好，前一段时间新华社有一个评论，对整个楼市有一个基础的理论我认为是正确的，我们在走的这一段路，去年前年跑的是300码的速度，这个速度到达一个高点只需要一分钟时间或者是10分钟时间。现在我们是为了让他这个速度放缓，达到一个平稳的到达，也许我们速度从300码降到了50码。但是我们这个时间，只是说明年、后年、万后到达那个点。实际上是一个道理，我觉得中央宏观政策无非也是以时间换空间来调整整个楼市的状态，达到这个地步。

　　钟学隽：**近我们也做过一个相应的对需求的调查，只是我个人对刚性需求目前的认识，我认为这个东西很难讲，为什么？我们以成都为例，成都的外来人口购房比例是60%，这是一个刚性的需求。但是我们对周边城市做了一个购房调查。我们大概抽样了一千户，抽样了以后在10月底的时候，我们得到的信息是大概有两百户是，有购房需求，只是说什么时间，什么****要根据自己的情况。

　　在11月底到12月份的时候，我们再做这两百户人的时候，把这一千人重新拉一次，实际**终的这种明确表示要到成都来购房的只有8户了。我觉得这个也是宏观调控以后，对二级城市到成都购房的一种影响。这种影响会不会影响今后成都的**近时期的的购房需求**压抑了？这种刚性需求削弱了。在这一段时间他削弱了的刚性需求，作为支撑成都楼市刚性需求的重要部分，如果是这种削弱了会不会有影响。

　　另一个从投资需求来说，他需要通过二级市场来散发，来释放，所有投资需求也好，需要到二级市场来释放，但是我们来看，成都的二级市场需求确实很可怕。因为这个是一个连锁效应，包括创汇的事情，对整个二级市场的观望情绪，包括对对中介的不信任对购房的减弱都会有影响，我觉得这会影响这一段时间的楼市的情况。

　　主持人：刚刚钟老师说是拐点出现了，另外3位怎么认为呢？

　　嘉联：我认为现在是一个拐点，我认为，但是这个拐点不是房价的拐点，王石也说房价，他也改口了，说不是房价的拐点，是制度的拐点。原来是从这种市场不会有投资差异，刚刚这位老师谈到了，说的很好，他对需求肯定有一定的削弱的。但是这种削弱会带来一个房价的走势，不会太过激了，这也是中央所需要的，也是中央所认可的，其实中央不是为了打压房价，是为了让房价平稳的增长。

　　我们很多在考虑这个问题，为什么房价非要涨呢？非要一定的涨呢？这跟我们的经济结构有关，因为我们现在国家的经济结构出现一个内需不足，98年**是为了解决这个内需，大家都不消费啊，所以才用房地产市场来拉动内需的，由于现在内需这个政策现在，我刚刚提到外需也有不足的倾向，未来经济发展的一个动向，因为财政部的部长也谈了今后的四大任务其中有一条是扩大内需，增加老百姓的福利来增加内需，在这个政策****实现前，我们现在的内需依然不足。必须要房价来挺住，如果房价挺不住，对国家对老百姓都不利的。因为他直接关系到我们的行业，大家没有收入怎么消费？很简单的一个问题，对国家来说肯定不会希望把房价弄跨的，肯定希望房价更好的往上走，平稳的健康的，也不要太过激。

　　嘉联：为什么说房价一定会涨，**跟我们看到的土地供应。我们看到国土资源部报给国务院一个关于2010年我们存量耕地的指标当时是18亿亩，国务院说这个指标一定要用到是2020年。我们整体的土地供应是趋于一个下降的。从这种情况来看我们会发现这个道理，房地产市场依然还有很大作为。比如说以后廉租房的建设，还有中央**近出了一个政策，说的很好，对廉租房每平米进补贴，给地区财政补贴。我觉得这些东西都是我们房地产发展的一个规模。我觉得成都也好，全国也好，都在进入一个城市化的进程。他和发达国家不一样，发达国家已经完成了工业化、城市化，我们现在有大量的人要到城市里来。

　　在这种情况下，你和发达国家比，你直接跟美国比是两个情况，我们的情况跟它的情况不一样。我们的大量的人都喜欢往大城市集中，不会往小城市，我们看到我们到庐州去，我们到二级城市去看一下，街上很清淡的，人都到大城市了，而大城市的土地是有限的，比如说成都，一圈一圈的往下圈是不可能的，你****圈城和第六圈城是不一样的，我们认为市场还是一个平稳的往前走，拐点我承认是拐点，但不是房价的拐点，房价未来的走势应该很平稳，随着国家对税制的改革和推进，我认为国家对保障的制度在逐步的健全。但是这个肯定有一个过程，不会是今年，也不会是明年，因为税制改革牵涉到很多方面根本的变化。我觉得以后房价一个是平稳，****大家都会安居乐业，更好的发展。

　　主持人：嘉联也认为拐点到了，这个话题我们再听一下另外两位的意见，你们觉得现在是拐点吗？

　　赖翰林：我这个人唱反调。我认为从来都没有出现拐点，首先怎么说我们说怪从 哪儿来的，比如说是一个90度的垂直角度，必须要拐弯，现在从整个市场来看，一个是房价局部城市，深圳、广州一些局部的下降，这个下降是基于一些大的开发商，比如万科、中海，他们一些全国性战略的需求和需要，比如王石说的在广州深圳首先要降价，降价的目的是什么？是因为他全国有这么多土地同时开发，他资金的需求比较严格，回笼资金，他首先提出了拐点，我的观点是没有拐点，为什么这么说呢？因为民众可能被一些表面现象迷惑，像现在杭州出现一个退房潮，北京也有一些，这个跟媒体的一些添油加醋给民众造成了心理暗示，觉得房价肯定要降了，我前面讲为什么会观望，**是这个问题，房价有没有拐点呢？**是我在博客里面说的，拐点有欺骗性。因为像我们看一下，现在为什么从“927”新政后，市场出现观望期，而为什么不是去年，偏偏在年底。是因为放在整个中国经济和政治环境来看是有很深层的原因。

　　赖翰林：首先我认为****个国家对流通性过剩的控制，抑制通货膨胀的前瞻性的预期，所以要有一个控制，包括前一段时间物价上涨过快，导致民众的恐慌心理，包括现在钢材，房价这些保障，有价无市。有买不到，现在我们有的是买不到水泥，到处买不到水泥，很多这种一系列的问题给民众一些心理暗示，我在下面跟开发商聊天，包括很多开发商他们相互打气，大家攻守同盟的口头协议，不希望降价，为什么成都没有降，深圳和上海降了，一个原因是，我不说这种动态，如果是下降了整个社会都会动荡，一个是一降价**出现一个大量的退房潮，如果是降价的话对整个房地产行业有一些影响，，现在有一个现象，开发商拿地难，开发难。有一个开发商拿了地，没有开发，**到银行贷款，结果后来**找私募基金，融资难。已经差不多资金链段了，不排除一些开发商没有办法了**降价了，大多数开发商除了有一定品牌的****度的开发商会死守，会继续观望，看哪一个能挺的多这个冬天，哪一个**笑到**后，这是目前市场这种表现的一个原因，还有一个我刚刚说的，从房地产大环境来说，为什么刚好这个楼市的拐点论和新政出来为什么是在年末，而不是在去年年底。

　　赖翰林：因为国家还为了防止房地产挟持中国经济，为什么？刚刚张明说了，明年是奥运年，如果房价像今年6、7月份这种涨势，到明年一定会对奥运会产生很大的冲击，因为明年很多外国人到中国来，一个是物价上涨，舆论会骂我们中国，说你现在通货膨胀，物价上涨很快，外国人也会对中国有不好的评价，还有是房地产****上涨过快对中国经济有一些歇市。如果房价一崩溃，那整个社会经济都崩溃，所以国家肯定会考虑，防止房地产市场挟持经济，国家一系列的调控政策都没有进入实际的效果所以导致老百姓很大的怨恨情绪，媒体也有说空调，你越调房价越调，今年2007年国家在今年5次加息，到年底是第六次了，所以这是对房地产有一个调整结构，必须要控制房地产的涨幅，但不是打压，而是为了防止房地产经济过热对中国经济造成的冲击。这是我们的观点。回到我刚刚说的，为什么没有拐点论？因为土地是资源，是很紧缺的，18亿红线每年国家能可供开发的土地是严格控制的。所以房价上涨是一个趋势。除非你共产党不管了，政策不管了差不多，所以只要是共产党执政，房价****不会下跌！从长远来看房价是****不会下降的，我乐观的估计，明年5月份我觉得是一个节点，一个分水岭，5月份后房价肯定会持续一个上涨，一个龙抬头。当然上涨****不是大幅的上涨，是一个平稳的上升，因为****对中国的经济要贡献自己的一份力量，****中国经济平稳的发展，这是一个大环境所决定的。

　　嘉联：我再补充一下，我刚刚说我认为是拐点，但不是房价的拐点，很多人认为是房价要突然掉下来，不是这样子的，我说的拐点是国家由一种制度变成另一种制度，观念的拐点，其他的我对这个老师说的都认同，你不要把房价单独来看，带着很功利的来看，我没有房子，房价**要跌，要和国家的发展联系到一起，如果房价崩盘了，对我们银行也好，对很多行业都是灾难性的，国家是肯定不会忍受的，而且对老百姓来说，不管是有房的没房住的都是灾难，有房住的，比如说他付息，月收入这边根本没有办法付。如果没房住那时候可能连工作都找不到了，不要说买房子了，可能租房子都成问题了。我是这样考虑的，可能有的说的****，但是有一点，房价对任何人都没有好处。看怎么涨，如果快速的涨落，涨到一定的点**会崩盘，**像股市一样的，有涨有跌。我们认为在现阶段，我们不要指望房价拐点出现，对我们在座的每一位都是搞房地产的。

　　赖翰林：虽然我刚刚说没有出现拐点，但是房地产是一个必须要有一个阶段的，必须要有几个调整。

　　主持人：其实任何一个辩论都是有前提的，结果是3：2还是2：2平，我们看张明的这一票。

张明：你们非弄一个拐点我觉得不恰当，拐点是我们本来往东走，现在往南走**叫拐点，我们现在往南走，蜀都大道走不通我们**从一环绕一下，近期我们做的一些报道，整个前期的媒体在局部的语言或者是普通读者对媒体的语言有一定的偏差，以前说到拐点可能是降价，或者怎么着，我们“惊弓之鸟”，**像惊弓之鸟，一有声音所有的鸟**飞了。所谓的拐点是你怎么从1-10，你花了10分钟，现在从10-20需要花一个小时，整体还是应该向上的态势，不管是投资也好，还是****也好。

　　主持人：今天不巧的是冯珏没有到场，他曾经写过一篇博客，**叫《王石卖拐，居心何在？》，他认为王石的论点论调实际上可能是开发商为了躲避调控的一种手段。

　　张明：王石的拐点也是片面的理解，包括读者的理解都是片面的，因为我们**近做了一个王石的专访，有时候可以看一下，王石全面的阐释了他目前对房地产的一个看法，和他的拐点论，大家是怎么理解的，还有万科的战略。

　　嘉联：我说一下王石的拐点，他作为一个房地产的领军人，他抛出一个拐点论他有他的目的，他这样是自叫危机，其实这种国家调控对他是很有利的，而且这是一个他大发展的机会， 而且很多都是基于他公司的目的和他个人的一些。

　　张明：我们有一句话说的很形象，一脚踩油门，一脚踩刹车。告诉大家我是带头老大，别冲了，我都刹车了，等你刹车，但是他一启动速度很快，你再启动**跟不上了。对中小开发商有一个打压的过程。

　　嘉联：包括土地出让金一次性付清，这个对中小开发商是影响很大的，对他的资金冲击很大的，你现在囤地上了一年，要交多少，当然万科也囤了不少地，他也需要放一放，这个是从他个人的一个角度来理解。

　　赖翰林：还有一个王石说的拐点，后来他不是生命，又解释这个拐点，他为什么说拐点，我觉得万科看他有什么战略目的，现在他越来越像国有企业，而且向这个靠。我觉得他很可能是充当政府的喉舌，传达政府不敢说的声音，为什么？因为政策调控这么多次没有起到效果，民愤民怨很大，很多专家警告国务院，如果民怨民愤一旦爆发，这个底层的爆发是**可怕的，你必须要控制，怎么控制？首先从舆论上引导他们，**说我在国内说的是双双走低。是舆论对国家的政策的支撑，****个是对房价的期望双方走低，他希望某一些人来传达这个声音。但是他自己不适合来说，**通过万科王石。因为他是房地产老大，有说服力，****个他跟政府走的很近，包括廉租房他是一个典范，怎么做廉租房他先做。所以他充当政府的喉舌，告诉民众，说我这个调控政策有效了，你不要再有愤怒情绪，该买房子**买房子，观望也好，你不要有愤怒情绪。需要传递的声音**是政府调控政策得到效果了，不是空调。

　　主持人：张明是不是再给王石做个专访，采访一下这个话题？（笑）

　　张明：这个不好说。因为王石是想走政治路线。

　　主持人：这次他和任志强的观点是不同的，昨天建设部部长说有一些开发商不负责任的言论，对社会影响很大。

　　赖翰林：这个很正常，政府反过来打他一巴掌，王石也不会怪他，他需要表明一个姿态。

　　嘉联：我代说一下，整体来看，我们发现整体房地产的受益方的关系，房地产的受益关系没有发生变化，政府、开发商，因为我们现在是一个分税制，地方财政要靠这个创收。你要动他，真的房价要跌的话必须要地方政府，地方政府有庞大的公务员队伍，需要养活，你如果不动这个政体，这种分税制，还有这种政体如果是不变化的话，房价如果下来了以后，**着急的是政府，我们看到有一些现象，**着急是四川省政府，要求银行为了支持四川经济发展，能不能多搞一点贷款额度。很多地区对他们当地的银行都有这种要求，其实所老实话，房价真的跌了的话，因为我们现在体制在没有发生变化的情况下，比如说提到政策信用，只是层面上的，如果都让地方政府积极做这个事情，肯定现在应该来说我们是看不到的，至少今年我们看不到，以后不好说，肯定会发生一个变化，很多东西变了以后你再说房价在下下跌怎么样才有可能。你说王石说拐点这个东西…（未说完）

　　赖翰林：王石说的拐点除了一个政府的喉舌还有一个原因是，因为中国的开发有三分之二都是中小开发商，他需要对这些中小企业起一个警告作用，不是什么人都可以进来搞开发。中国的房地产行业发展很多，海外的很多资金涌入这个行业，导致不断的膨胀，包括一些投资者，这个对行业只有害没有利。所以国家要对这个行业进行清理，前一段时间看一个新闻，说引导房地产健康的发展。改善两个需求，一个是供求的结构性矛盾，****个是开发商的结构需求，他的这种层次梯队关系需要重新清理。你看现在房地产很看好，很多行业，很多有钱人，他有钱，在其他行业赚了。比如说包括我所了解的卖榨菜的，捡垃圾的都可以搞开发，像光华有一个开发商捡垃圾的，赚钱了也来搞开发，还有卖彩电的，各行各业，只要他赚钱了**涌入房地产开发，为什么？因为这个行业暴利很大，人人都想分这个蛋糕，这个肥肉。**导致一个问题，因为他不懂房地产行业，他**摸着石头过河，**学习万科、中海其他行业，作为职业这一块缺乏一个完善的监控。比如说监理公司，根据中消协的这种投诉，60%以上的全是集中在房地产行业。所以每年都是屡禁不绝，国家说怎么规避这个问题，使行业更规范更合理华，是对行业进行清理，不是每个人都可以开发的。国家以后形成一个资源向大企业靠拢，形成一些大品牌公司，像**大鱼吃小鱼，小鱼吃虾子的局面，他需要在拐点来对这个进行警告，让他们来竞争。

　　比如现在紧缩银根，现在很多开发商受影响了，不知道怎么办，现在有的开发商项目停到了，没有资金。他是死是活**看能不能把房子卖掉，如果他不能卖掉，**没有办法生存了，如果他破产了，王石**笑了。

　　主持人：刚刚说到降价的问题，可能成都跟沿海比起来幅度会小一点，但据我们了解，光华大道的一个楼盘二期本来是准备卖6000多的，但现在鉴于市场目前的情况，临时决定还是4000多块钱的均价推出，还送一千多的精装修，相当于才三千多元钱每平米。现在有一些楼盘折扣都达到了5、6个点，这个幅度是很明显的。请问一下这种措施对开发商来说有没有实际的效果？钟老师怎么看？

　　钟学隽：我觉得开发商要渡这一关要根据不同的开发商，我觉得今年08年的楼市无论从全国到成都，是一个差异化越发明显的市场态势，我觉得针对不同的开发商需要有不同的应对的办法。我对**近这段时间的楼盘的了解，包括促销，包括信骚扰的频繁，包括各种活动的密集，我认为他是有一部分开发商08年觉得开始有点看不清楚的情况下，这一部分会对后市的一些不明朗，**这种观望，他持续的时间多长？后市的不明朗产生了一些影响，我觉得**明显的是银根紧缩，对土地的要求，开发商都要求他资金急速的回笼。我觉得对企业来说现金流是**重要的一环，我们可以看到，和在这个行业中很多大部分是倒在这一环上，我觉得这一换是比降价都重要的，如果在保命的情况下，把资金回笼，增大资金回笼，这是生存之道。

　　主持人：现在有的开发商为了促进销售，推出一些奇招，有的“无理由退房”，有的买房子送车子，有一个楼盘还在报纸上做广告，说楼盘降价以悼亡母，希望所有的母亲都安居，什么花招都使出来了。

　　赖翰林：那是怕其他的开发商骂他，攻守同盟。

　　嘉联：关于光华大道的楼盘的情况，刚刚钟老师已经谈了到开发商和资金链的方面来谈这个事情，我们要从整个大市场来考虑这个问题，我们**拿光华大道来说。去年6月份-8月份，沿线的房价也是你攀我比的态势，迅速把这个区域的房价炒起来了。在今年新政以后，对相关的一些政策性的调控，对整个成都大市场的，不管是成交量还是房价的预计、控制，局部房价的下降，从这方面来看。政策出台以后，比如像仁和春天这样资源性的楼盘，不管是景观、社区规划，产品来说，他确实是属于一种资源性的楼盘，确实是货真价实的产品，他卖这么多是值得的，但是我们放眼光华大道沿线的盘，**打个光华大道到主城区十多分钟的距离，但**实际而言，光华大道的交通承载量并不是想象得那么便利，虽然很多开发商说10多分钟到楼盘到城区，但实际上光华大道的交通堵塞情况存在的，我们通过调研，在**近几年光华大道的楼盘大量的入住，可能到时候居住人口至****几万人。这样带来的车辆带来的交通拥挤对光华大道而言系不能承载的，到时候这边除了产品的核心承载卖点要失去，失去了以后客户怎么想？特别是在新政出来以后，这些盘在去年的****虚高的情况下他们买给客户要怎么说？他们缺乏这方面的支撑，****的支撑上不去，那这些片区的****存在一定再继续大幅上涨的可能性，存在一定的危险。所以我们觉得对整个片区而言，光华大道在今年，特别是春交会以前，****会受到一定的止步。当然在市场回暖以后，也不可能出现07年的那样上涨。上涨是有这个趋势，上涨幅度会呈现一个减缓。并且近期片区一些无核心资源的楼盘的****必将会受到一定的影响，因为他们再也找不到对他们****的支撑点。

　　主持人：我们看到张明也写了一篇博客，说拐点到了，开发商纷纷变招求自保，张明，除了我们刚刚说的以外，你还了解到有什么方式？可以借鉴的方式。

　　张明：我们现在谈这个话题跟行业的形式有一个基本的判断，现在国家是推出国有公司或者大型公司怎么来并购这些中小企业，**像老赖说的，什么样的人都在做，刚刚钟老师也说到，怎么保的问题。也是一种保法，我东西放进去，我怎么卖出去，怎么不会死，他**怎么找资金，找外来的资金，我们注意到去年、前年，有很多的海外的资金，私募也好，****的投资公司也好，到内地来找开发商合作，他们找的什么开发商？一般是私募资金喜欢中小开发商，为什么？他有经验，他有资金，他来了可以操控你，比如说我私募基金入驻万科，他**多给我1%的股份，我投10亿都没有用。但是我投10亿在中小开发商这儿，**占很大的比例了，**是我作主了。工商总局**近也在查开发商对外的融资的情况，这是开发商自保，这一条路下活起来也很难，降价是一个趋势，是一个回春术。临死前回光返照一下，但这不是长久之际，大家都知道忍痛割爱是最后自己也得不到东西。我们看到自保是最小开发商也好，区域开发商的一个趋势。包括中良、中铁、包括5矿置业和阳光100，阳光100这么****的开发商也在采取战略的合作联盟，搞这种合并。那么对中小开发商怎么保？那是他的选择，能不能保住？有的开发商我趁高点抛出去，我原来做矿的还是做矿，我原来卖泡菜的还是卖泡菜，有这么一个趋势。

　　主持人：钟老师的一篇博客上有一段话，可能在座的老赖和嘉联会比较喜欢的听，钟老师说明年因为销售难度加大，将是代理机构的春天。

　　嘉联：我们也是这样考虑的。针对刚刚几位老师也说了，针对现在房地产市场，前一段时间新政出来市场是比较或若的，不管是做哪一行的，包括现在我们接触的，以前开矿的，开砖厂的都进到这里面来，价只是****卖高卖低而已，新政出来了以后市场出现了波折，这对楼市的冷淡期才是真正的考研一个专业营销机构的时机，前一段时间一个项目，我可能懂一些房地产的，找几个什么兄弟几个人对营销策划一些**把这个盘运作走了，而且卖的也可以。其他的专业代理公司，卖的也不错，二者之间的距离没有拉开，现在市场出现了低迷，冷淡，现在对专业的地产运营机构是一个很好的机遇，比如说同样是冷淡期的两个盘。可能现在你非专业的或者是地产的夫妻店等，这种对楼盘的操作运营**出现一个危机，如果是代理机构，对你楼盘前期后期进行全程的介入，对整个市场的执行进行一个把控，他到时候出现的结果肯定会比你那种实力不够的，或者一些个体的公司的运营方式比你的销售业绩更好一些。现在对我们嘉联来说也提了一些更高的要求，在这样市场冷淡，对我们整体地产顾问代理公司决好春天的回暖的机会的时候，我们怎么来把握他，怎么样才可以更高的体现我们的专业价值，让开发商认同，让市场认同，让客户认同，我们也提出了我们的一些想法，比如说我们对整个08年的整体运营计划也提到。我们要走这种地产鼓励代理的综合服务商，主要侧重于两个方面，我们说的发展的方向是两端。一个是前期和后期，前期可能大家提到的前期地的项目的规划，定位啊，这些比较常规的。我们嘉联可能考虑的眼光更宽一些，我们前期会涉及到一级土地的运营，二级开发商土地的拿地策略，我们从土地的源头来解决一些项目，这是我们的一些思考的办法，我们把前期的领域给做宽做大，做精，这样才可以****我们一方面提高我们的专业程度，体现我们的专业价值，另一方面也让我们的市场占领更多的领域。在后期我们营销也一块也在尝试一些新的领域，比如说日本的住宅公园式的模式，比如说现在家乐福，国美、苏宁这些大卖场的营销，我们用在地产商是不是相关的运用，比如说港宏的4S店的营销模式，我们在地产方面是不是可以运用？这些我们也在思索，可能也值得大家思索。我们在市场现在逐渐出现回暖的时候，以后整个市场到底大势会走到什么程度？首先来说这里整体大势来说还是比较可观，但是可观到什么程度未来不清楚，**必须让我们思考更多的一些理念，一些方法，一些策略性的东西去改善他，更新他，创新营销。

　　主持人：趁机给公司做了一下营销。由于时间关系我们进入**后一个问题，老赖的博客上有一篇章，标题我还不好意思说，里面提出一个问题，说“进入冷冬的楼市有没有滋补的羊肉汤”，在这里我想请大家来理解，这个羊肉汤应该指的是什么？成都楼市目前需要什么样的羊肉汤？

　　钟学隽：我觉得还是需要专业化的开发商，专业化的代理公司，企业发展理念，以及成熟健康的理性购房行为，这是成都楼市需要的。

　　主持人：老赖你是怎么考虑的？

　　赖翰林：我从三个角度，专业的开发商，专业的代理商，专业的消费者，很专业，对楼市的滋补一样，当时这个行业也是比较杂的，大大小小的公司成都500、600家，不是每一个代理公司都能够分享这个春风，不管是黑马白马，只要能把房子卖出去这**是关键的东西对开发商来说需要这种滋补你能给我迅速的回款，你能在冷淡的时期把我的产品卖出去是你的本事，在楼市好的时候，卖出去不是你代理公司的本事。

　　主持人：要熬出一锅好的羊肉汤肯定是需要各种材料、包括适度的火候来配合，那么要怎么样来熬出这一锅上好的羊肉汤呢？需要集中什么样的因素？

　　嘉联：首先我觉得房价不能涨的太快，还有我刚刚说的，但也不能不涨，或者是下跌，我认为正常的市场，几方面平衡，追求一个平衡**达到一个和谐，我们十七大在谈建设和谐社会，我相信未来成都市的一个房地产的走势会更趋向于和谐健康的发展，而不会向北京、上海暴涨，我们知道很多东西都是物极必反。而且这是所有的老百姓和国家不能承受的，我刚刚谈到我的观点，一定要和谐健康的发展。

　　主持人：今天来的都是我们网站的地产博客精英，你们都已经写过了关于08年楼市的博客了，今天在跟大家进行交流之后，如果接下来再写一篇这样的文章，你们决定取标题，也相当于今天访谈的总结。

　　赖翰林：我的标题《是观望还是出手？”》

　　嘉联：我刚刚已经说了，我觉得标题**是一个，成都市未来成都的房价走势一定会“和谐乐观健康稳定发展”。

　　钟学隽： 《谨慎乐观不怕拐》。

　　张明： 我觉得应该是《选择你需要的，而不是选择你想要的》。为什么这么说呢？很多人买房子，不管你投资自住，他是想明年我卖出去涨50万，你自然想要投资的你**弄一个投资收益率很高的。

　　主持人：感谢大家的积极参与，今天的访谈**到这儿。

（原成都速记  炫指速记）